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2014年11月楼市动态

衡水市住房和城乡建设局   2014-12-09 10:02

[摘要] 展望未来,“9·30”房贷政策放宽之后,两个月内央行再次对信贷政策进行调整,重在发挥其引导作用,将对明年甚至未来更长时期内市场走势发挥积极作用。目前虽然市场行情有所好转,但年内大部分城市高库存的现状仍未改变,未来“去库存”仍是楼市主旋律,短期内全国主要城市住宅价格仍面临下行压力。

1、百城房价跌幅继续收窄一二线楼市现回暖迹象

中指研究院报道,2014年11月,100个城市(新建)住宅平均价格为10589元/平方米,环比下跌0.38%,连续第7个月下跌,跌幅缩小0.02个百分点。76城市环比下跌,23个城市环比上涨,1个城市持平。与上月相比,本月价格环比上涨的城市数量较上月减少4个,其中涨幅在1%以上的有4个,较上月减少1个。本月价格环比下跌的城市数量较上月增加3个,其中跌幅在1%以上的有37个,与上月持平。涨幅居前十位的城市依次是:邯郸、西宁、上海、昆明、深圳、天津、柳州、威海、芜湖、淄博,其中前2个城市涨幅在2以上。本月价格环比下跌的城市有76个,较上月增加3个。跌幅居前十位的城市依次是:中山、绍兴、日照、兰州、珠海、东营、鄂尔多斯、菏泽、秦皇岛、吉林。其中,前3个城市跌幅在3%以上。同比来看,百城住宅均价与去年同月相比下跌1.57%,跌幅较上月扩大1.05个百分点。另外,北京、上海等十大城市(新建)住宅均价为18946元/平方米,环比在经历连续6个月下跌后,首次微幅上涨0.07%,同比上涨1.06%,涨幅较上月缩小1.09个百分点。

我省7个样本城市新建住宅均价二升一平四降,其中,邯郸居、唐山居第十二位,衡水与上月持平。石家庄、廊坊、保定、秦皇岛环比下跌。

2014年11月,100个城市住宅均价连续第7个月环比下跌,本月跌幅继续收窄;十大城市住宅均价在连续6个月下跌之后首次出现微幅上涨。整体来看,随着各种利好政策相继出台,楼市出现回暖迹象,本月主要城市住宅价格跌幅继续收窄。从政策层面看,11月21日央行发布了两年半以来的首次降息,这将成为市场加快库存去化的重要利器,楼市“暖冬”可期;从需求方面来看,多重利好政策的实施明显提振消费者信心,刺激购房者入市,本月成交量继续上升;从供应情况看,成交量的回升进一步带动房企推盘积极性,各类项目加速入市;从企业策略看,在高库存及年度销售目标的压力下,房企仍以降价跑量为主,主要城市住宅均价继续下行。

展望未来,“9·30”房贷政策放宽之后,两个月内央行再次对信贷政策进行调整,重在发挥其引导作用,将对明年甚至未来更长时期内市场走势发挥积极作用。目前虽然市场行情有所好转,但年内大部分城市高库存的现状仍未改变,未来“去库存”仍是楼市主旋律,短期内主要城市住宅价格仍面临下行压力。

2014年11月百城房价指数河北城市房价变动情况

河北主要城市房价表

编者按:

据我处交易一科数据显示,我市商品住房11月份均价4249元/平方米,同比上涨10.0%,环比上涨3.2%,与百城房价指数中衡水数据差距较大。(备注:住建局统计的数据为全市成交均价,百城指数统计的是衡水市区均价,所以数据会不一致)

2、统计局:10月70城新房价格无一上涨 河北石唐秦全降

据统计局数据,10月份70个大中城市中,新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比上月下降的城市有69个,持平的城市有1个。环比价格变动中,降幅为0.2%,降幅为1.6%。与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有67个,上涨的城市有3个。同比价格变动中,涨幅为3.8%,为下降9.1%(杭州)。二手住宅方面,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有64个,上涨的城市有2个,持平的城市有4个;与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有65个,持平的城市有1个,上涨的城市有4个。河北房价基本延续了上个月的跌势。纳入统计的石家庄、唐山、秦皇岛三地新建商品住房价格环比分别下降0.7%、1.3%和1.6%;二手房价格也是全线下降。

值得注意的是,这已经是70大中城市连续第二个月新房价格全线停涨。尽管价格全线停涨,但从实时市场表现来看,由于限购政策取消、“央四条”政策出台、年底房企销售业绩指标等因素,今年第四季度以来的月度市场成交量开始出现环比回升的现象,市场去库存的速度在适度提高。从一线城市及基本面良好(存销比在15个月以下)的城市来看,市场基本面有可能会率先好转,年底或将出现“翘尾”行情。但“翘尾”并不代表楼市已经回暖,也不代表开发商资金面已经不再紧张。从当前市场特征来看,银行“惜贷”的基本面并没有改变,房企的年度销售业绩指标面临较大的压力,此时,市场仍然面临去库存的压力,开发商的资金面仍然较为紧张。

3、政策叠加一线城市现回暖 北京改善型市场或年底翘尾

在9·30房贷新政和央行降息的双重利好下,一二线城市回暖明显,但三线城市市场城市略逊色。中指研究院的数据显示,11月17—23日,一线城市成交量环比上升12.5%,同比增长21.4%;二线城市环比增长2.2%,而三线代表城市则下降了6.6%。中原地产研究院数据显示,主要城市客户看房量均有明显上涨,11月17日—23日,主要城市看房咨询量环比上周上涨50%以上,其中表现最明显的是一线城市,北京、上海客户咨询量上涨了80%以上。并且,在具有标杆意义的北京市场,房价显现出企稳迹象。

北京改善型需求明显上升。数据统计显示,10月,北京63个报价超过5万元/平方米的在售项目中,共有31个项目实现了成交,累计成交364套,销售总金额为37亿,环比上涨10%,同比上涨36%。据不完全统计,10月以来北京楼市已入市的20个项目,中高端改善型楼盘达到13个,占比为65%。而进入11月份预计入市的33个项目中,主打三、四居以及别墅的项目共17个,超过了计划入市项目总量的五成,已经取代刚需项目成为市场供应的主力。链家地产提供的北京市二手房交易数据显示,今年6—10月份成交房源总价档位中,250万元以下的低价房源成交占比在10月份明显下降,而250万元—400万元档位的房源成交占比增幅较大;10月27日单日网签成交达到了632套的年内,这些迹象都在一定程度上表明改善性需求客户正逐渐增多。

业内分析,近期央行“认贷不认房”的政策,对于“卖一买一”改善型购房者带动十分明显,这类人群由于手中资金有限,在房贷新政刚刚落地、房价还未见波动的情况下,部分蛰伏的需求就已经开始陆续抄底入市,因此也带动了十月份北京中高端改善型楼盘成交量呈现阶梯式上涨。在政策双重利好下,11月楼市成交量或将突破年内新高,房企最困难时期已经过去。在政策刺激下,购房者入市的积极性会继续提高,房价难以再跌,量价齐涨的可能性非常大。

4、一线城市土地成交回暖 房企期待四季度抄底 楼面价涨逾5成

经历了一季度的拿地高峰,二、三季度的低迷后,10月、11月一线城市土地市场逐渐回暖。住宅土地方面,据中原地产数据,截至2014年11月18日,“北上广深”四个一线城市的住宅土地成交额高达3037.9亿元,与2013年全年2728.9亿元的成交额相比,提前两个月创造了历史纪录。值得一提的是,从成交楼面价来看,截至11月18日,2014年年内一线成交的188宗住宅土地平均楼面价每平方米高达11892.4元,与2013年的每平方米7571元相比,上涨幅度高达57%。从总的土地成交来看,中原地产统计,截至11月18日,2014年年内,“北上广深”四个一线城市总土地成交金额已高达4519亿元,平均楼面单价为每平方米8341.9元,比2013年年度的平均楼面单价大涨53.4%。截至11月18日,北京土地出让金收入超过去年全年总额,并刷新2013年创造的历史纪录,达到1861.67亿元,预计2014年卖地收入将突破2000亿元;上海11月18日更是拍出了248亿元的年度总价地王,目前土地总收入为1382.8亿元,预计今年卖地收入将超过1700亿元;而广州和深圳买地收入均超过了500亿元。9月、10月万科、远洋、保利、首开等20大标杆房企分别出手拿地。

业内分析,与一、二线城市楼市有回暖迹象相比,目前库存过高的三、四线城市销售速度并未加快,这一趋势已经非常明确。鉴于此,一、二线城市的土地市场沉寂半年之后,后市拿地竞争将更加剧烈。毕竟,虽然房企扎堆一、二线城市会推高地价,也可能酝酿风险,但与布局三、四线城市已经可以看到的风险相比,一、二线城市更吸引开发商一搏,其抄底拿地的风险也要低得多。从政策层面看,信贷政策的松绑使得一线楼市出现了企稳的迹象,四季度部分企业可能进入土地市场期待抄底。部分热点地块,竞争将比三季度有所增加。房企扎堆一线城市购地,以及一线城市出让的土地中很多均为核心区域优质地块,导致一线城市地价上涨,明后年房价或难降。

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