[摘要] 2015年开年楼市究竟是怎么的走势？2月楼市政策大通观。
1、地方两会淡化楼市调控 今年微刺激或将持续
截止到2月8日，已有28个省、自治区、直辖市(广东、海南、吉林三省除外)召开了两会，以前反复提及的调控正逐渐被淡化，保障房建设、不动产统一登记的落实、公积金制度的调整以及户籍制度改革，将成为各地工作的重点。有14个省提及房地产相关内容，多数提到要促进房地产市场平稳健康发展。福建的报告提出要支持群众首套房、首改房等刚性住房需求；河南的报告提到要分类指导各市县房地产开发建设；内蒙古提及要确保房地产风险可控，增加住房消费；宁夏的报告要坚持市场调节为主、政策引导为辅，支持各市采取有效措施，释放改善性住房需求，合理引导房地产市场预期，促进投资和消费平稳运行，有效化解存量，切实防范风险。
值得注意的是，今年多地的保障房规划和楼市去库存结合了起来。浙江、宁夏的报告中提到将把存量房转为公租房，这一政策也被业内视为去库存的一大利好政策；甘肃、安徽、贵州的报告中还提到，将推进棚户区改造货币化安置。这是一个好的方向，政府统一建设或购买保障房源，可能存在现有资源和居民的需求不匹配的问题，会造成新的闲置和浪费。各地的住房公积金政策也将进一步放宽，云南表示要推进公积金领域的改革，陕西要放宽公积金提取条件，山东也将探索把农民工纳入住房公积金的保障范围。地方政府正积极配合不动产统一登记工作。另外，各省市的户籍制度改革也在不断深化改革。北京正研究制定积分落户政策，河北、内蒙古、贵州等地也在加快户籍制度改革，放宽外来或农村人口在城镇的落户限制。户籍制度改革短期内对楼市影响不大，但它的影响是长期的、渐进式的，可以在一定程度上增加购房需求。
业内人士分析，今年楼市还会坚持“分类调控”，将延续去行政化、重市场的调控思路，中央政府稳定楼市的主要措施是金融政策，地方政府则是从局部入手，主要采用财政补贴购房和放松公积金贷款的方式，“微刺激”政策将继续。
2、国土部公布新版不动产登记簿证样式力争年底全面颁发不动产登记新证书
3月1日《不动产登记暂行条例》正式启动施行，统一的不动产登记簿证样式也将全面启用，国土部公布不动产登记簿证样式。不动产登记簿证包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等。其中，《不动产登记簿》是不动产登记的核心载体，由登记机构管理；《不动产权证书》相当于现在的房产证，是权利人享有权利的法定凭证，由权利人持有，证书记载的事项应当与登记簿一致，不一致的，除有证据证明登记簿有错误的外，以登记簿为准；《不动产登记证明》用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，相当于现在的《他项权证》。在一段时间内，新版证书和旧版证书将并行使用，且权利不变动、簿证不更换，等到依法办理变更、转移等登记工作时，才将逐步更换为新的不动产登记簿证,不能要求当事人强制更换。小产权房不会发证。据网络消息，成都、青岛、广州、杭州、厦门、济南、武汉等15个城市先行陆续开展“房产证”换发“不动产证”工作。
不动产登记工作第三次部际联席会议近期召开。要求已完成职责整合及机构建设的地区将尽快颁布统一的登记簿册和证书，力争今年底全面颁发新证书。对于未完成职责和机构整合的地方，要继续按照原有职责发放各类旧版证书，确保登记工作不断、秩序不乱，平稳有序。条例实施后，新证书，继续颁发的各类旧证书，以及条例实施前已经依法颁发的各类证书，都继续有效。国土部部长姜大明表示，将制定出台《条例》的实施细则以及不动产权籍调查指导意见。各部门将督导地方加快职责和机构整合，确保先行地区统一登记窗口设置到位，颁发统一证书准备就绪。他强调，要加快信息平台建设，今年上线试运行，2016年拓展扩容，确保2017年全面运行。完成国家层面统一登记窗口正式运行的技术准备工作。
目前国家层面不动产登记职责整合工作已完成。不动产登记簿册设计已完成，相关配套规章政策不断细化，登记信息互通共享加快推进。地方职责整合工作全面启动，26个省份完成了省级不动产登记职责和机构整合。市县级不动产登记职责整合工作全面推进，30多个市（州）完成了市本级职责整合工作，70个县（市区）完成了县级职责整合。
编者按：
新的不动产登记簿证内容更详细，房产证对房屋使用期限采取了规避的态度，而《不动产权证书》则对使用期限进行了明确。
3、河北省不动产登记局挂牌 加快推进不动产统一登记 3月1日起撤销省直办事大厅房屋交易登记业务
近日，河北省不动产登记局挂牌成立，提出推进不动产登记，要注重保护不动产权利人合法财产权，避免产权的交叉和冲突。设区市、县(市、区)具体承担登记业务工作。我省将把不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责，统一到一个部门，确保原来从事各类登记一线的业务骨干人员转入统一的不动产登记机构。
在2月12日联席会议商指出，我省将强力推动市县登记职责机构整合，尽快设立统一的不动产登记受理窗口。各地应按照便民利民的原则，统筹安排，充分利用现有资源，选择合适场地，尽快设立统一的不动产登记窗口，实现“一个窗口进、一个窗口出”。建立健全“首问负责”、“一站式”服务等配套措施，制作便民办事指南和手册，受理不动产登记申请并颁发统一证书。同时，加快梳理形成统一的不动产登记业务流程。各地、各有关部门将开展各类涉及不动产登记的地方性法规、规章，特别是规范性文件的清理工作，尽快形成统一的不动产登记业务流程。健全完善不动产登记信息数据库，确保今后的变更登记和查询有据可依。
为进一步落实《房屋登记办法》，简化登记程序，石家庄市房管局2月26日宣布从2015年3月1日起撤销石家庄裕华路省直办事大厅房屋交易登记业务。省直单位居民二手房交易登记业务，3月1日以后在中华北大街19号石房大厦房产交易大厅和裕华东路150号国际丽都2号楼新房产交易大厅均可办理。
4、2015年一批房地产相关收费项目被取消
根据财政部和国家发改委联合发布的《关于取消、停征和免征一批行政事业性收费的通知》，2015年1月1日起，取消或暂停征收包括征地管理费、保存人事关系及档案费、企业注册登记费在内的12项中央级设立的行政事业性收费，对小微企业（含个体工商户）免征42项中央级设立的行政事业性收费，其中前三项为土地登记费、房屋登记费、住房交易手续费。
另外，在2014年10月9日住建部、财政部、人民银行联合下发的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》指出，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。个人购房者在办理公积金贷款时，通常需要缴纳保险费、公证费、担保费及房屋评估费等多项费用。公积金贷款担保费由担保公司根据借款人住房公积金借款金额、借款期限向借款人收取，收费标准根据物价主管部门批准的标准执行。房地产价格评估收费由具备房地产估价资格并经房地产行政主管部门、物价主管部门确认的机构按规定的收费标准计收。取消中间收费项目将在一定程度上减轻贷款人的负担。
继2014年9月30日房贷新政、11月降息后，央行再次降准、降息。人民银行自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。降准将为各大商业银行释放更多流动性，使得银行内部账面资金流动性更加宽松，从而迫使各大银行降低贷款门槛，对近期打算贷款买房的人十分有利。央行本次降息主要是针对当前低迷的经济增长现状，消除市场对经济可能陷入通缩的担忧。在房地产方面，降息有利于降低购房人按揭成本，促使购房需求，尤其是改善型购房需求持续入市，形成对楼市进一步的托举效应。对于开发商来说，本次降息也将一定程度上缓解开发企业的资金压力，或将影响开发商的定价策略。近期一线城市特别是北京等城市的二手房价格环比连续上行，降息将放大这种市场利好，购房者对市场的预期将明显向好。在多项利好政策的叠加作用下，楼市有望企稳回暖。
今年2月份以来,重点城市的银行房贷利率出现了下降的趋势。融360对具代表性的15个重点城市的房贷市场进行了调查,数据显示,相比1月,春节前15城中有10城平均利率继续下行,3城保持不变,2城利率有所反弹。南京18家银行,除2家停贷外,其余16家全部提供优惠利率,且高为9.5折。2月份南京超越天津和上海,一跃成为优惠利率占比高的城市。北上广深四大一线城市的优惠利率占比均在60%以上,上海高达84%。银行对一线城市的楼市更加看好,做房贷业务的热情也更高,所以一线城市优惠利率占比普遍高于其他城市。融360房贷分析师预计,在今年整体宽松的贷款环境下,一线城市优惠利率的数量及优惠力度还将继续增长。
6、石家庄住房公积金新规3月1日实施 禁止向第三套住房贷款
《石家庄住房公积金个人住房贷款管理办法》将于3月1日起正式实施，2004年出台的《石家庄市住房公积金贷款管理办法》随之废止。新《办法》从贷款对象和条件、贷款额度和期限及利率、贷款担保、贷款办理及变更、贷款偿还等方面进行了详细规定。下一步，石市公积金中心将根据该《办法》及相关规定制定实施细则，晚3月底前出台。新《办法》有九大亮点：
1、公积金支持职工购买首套及第二套普通住房需求，禁止支持购买第三套。《办法》更强调职工缴存权利与义务的对等，交得多就贷得多。贷款仅支持普通住房，对别墅、豪华公寓不支持公积金贷款，适用于购买本市行政区域范围内自住住房。《办法》首度明确二套住房贷款首付60%、利率上浮1.1倍。
2、在本市行政区域范围内购买普通自住住房及偿还商业性住房贷款的，均可申请公积金贷款。明确了公积金贷款支持以贷养贷，商业银行贷款可以转到公积金贷款业务。同时，对于可以申请公积金贷款的申请人也做出了明确规定。
3、正在使用公积金贷款的不能再进行贷款。申请人及其配偶有尚未还清的公积金贷款或申请人欠缴住房公积金6个月以上的，不批准公积金贷款。新规之前夫妻双方可以同时申请公积金贷款用于两套房产。
4、贷款额度根据账户余额等确定。公积金贷款额度根据借款人及其配偶住房公积金缴存基数、缴存时间、个人账户余额、所购房屋高贷款比例、贷款年限及还贷能力等因素综合确定，但不得超过管委会确定的高贷款额度，并且石市《办法》首度推出个人住房组合贷款业务。以前如果公积金贷款额度不能满足购房人需求，就只能放弃利率优惠的公积金贷款，全部选择商业银行的按揭贷款。
5、贷款年限后延到退休后五年。石市以前执行的贷款期限是到借款人法定退休时间。《办法》对贷款期限延期到退休时间后的5个自然年度。相当于给中老年购房者使用利率优惠的公积金贷款条件进行了松绑，但是贷款期限依然不能超过30年。
6、停缴公积金将恢复商业贷款利率。借款人在公积金贷款过程中停止了缴存住房公积金，停缴时间内，公积金贷款利率将上浮按照相应档次商业贷款利率执行。借款人重新开始缴存公积金时，再恢复执行公积金的优惠利率。
7、公积金贷款期间可做变更。
8、借款还贷，公积金中心可对部分计收罚息，也可同时解除借款合同，提前收回贷款本息。公积金中心有权扣划公积金账户内余额来偿还借款人贷款本息。
9、贷款监督更严格。
7、2014年石家庄公积金归集、发放贷款均超过计划
石家庄市2月13日将2014年度住房公积金归集、使用等情况做出公告。一、2014年度归集住房公积金58.05亿元，完成计划的126.2%，比上年增长10.7%。截至2014年12月底，累计归集住房公积金327.66亿元。二、2014年度提取住房公积金26.64亿元。截至2014年12月底，累计提取住房公积金131.09亿元，住房公积金归集余额196.57亿元。三、2014年度发放住房公积金个人贷款39.22亿元，完成计划的130.73%。截至2014年12月底，累计发放公积金个人贷款95798户、221.99亿元，公积金个人贷款余额165.55亿元，保障性住房项目贷款余额7.76亿元。 四、2014年度实现业务收入8.25亿元。其中：存款利息收入1.02亿元，委托个人贷款利息收入6.84亿元，委托保障性住房项目贷款利息收入0.39亿元。2014年度业务支出4.16亿元。其中：住房公积金利息支出3.93亿元，委托贷款手续费支出0.23亿元。2014年度实现可供分配的增值4.09亿元。按财政部颁布的《住房公积金会计核算办法》进行如下分配：贷款风险准备金0.27亿元、市公积金中心管理费用0.33亿元、廉租住房建设补充资金3.49亿元。
8、土地制度改革试点正式启动 对农村土地影响深远
继中央印发有关农村土地制度改革试点的工作意见后，2月25日，人大常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。这意味着土地制度改革试点进入正式启动阶段。此轮改革试点，农地征收、农地入市、宅基地管理三箭齐发，已经显示了改革的宏大架构。其目的在于，让土地得到更公平的分配，让土地带动农业现代化和城镇化的协调发展，这是比之前推动农地流转更为复杂、涉及制度层面的变革。人大常委会拟授权国务院在试点行政区域内暂时调整法律规定，就是为制度创新打造必要条件。如土地管理法规定：征地补偿不得超过土地前三年平均产值的30倍，而事实上许多征地形成的增值远超过这一限定。暂时调整这一规定，有助于为适当提高征地环节的农民探索经验。又如城市房地产管理法规定：集体建设用地使用权不得出让。暂时调整这一规定，有助于探索农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，与国有建设用地使用权同等入市、同权同价的路径。
确保土地所有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，是已经设立的前提。而在形成可复制的改革经验，对改革风险与成本作出评估之前，法律体系不容轻动。除了试点区域，其他地区不可盲目越界。
编者按：
之所以实施土地制度改革，是因为随着形势发展，现行土地制度与市场经济体制不相适应的问题日益显现。比如，农民在土地征收、开发和使用形成的增值中所获较少，因为失地农民的利益无法得到保证，还激发了一系列社会矛盾。又如，土地承包虽然极大提高了粮食产量，解决了国人的吃饭问题，但分块经营模式难以产生规模效益，农民无法、也无需采用现代技术手段和生产方式提高土地，由此制约了农业现代化的进程。再如，土地的大规模开发使用虽然极大推动了城镇化进程，却没有带动乡村一体化发展。
9、今年河北省农村危房改造目标10万户
河北省住建厅消息，今年将根据农房建设规划要求，推广经济、抗震、节能、美观并具有地方特色的设计方案和施工工艺，引导农民合理建房。将以建筑节能和风貌特色为重点，开展农房建设示范，积极应用新技术、新材料、新装备和新样式。今年农村危房改造任务目标为10万户，向重点向面貌改造提升重点村和贫困地区倾斜。严格执行危房改造抗震安全和节能措施等基本要求，建立质量安全管理及巡查指导制度，提高危房改造质量。同时重点抓好省级示范村、中心村建设示范点、历史文化名镇名村、民族特色村、旅游村等各类特色农房建设指导。各市将结合实际，选择一些条件较好、建房户较多的村，开展各具特色的村庄规划、农房建设工作。
此外，我省还将加强城市设计，塑造城乡风貌特色。设区市在总体规划基础上，修订完善总体城市设计，提升城市功能、优化用地布局，明确城市建筑主色调，形成具有地域文化特色的城市风貌框架和目标体系。县(市)将在上半年全部完成总体城市设计，制订主次干路两侧、景观轴线、历史文化街区、滨水地区、城市出入口、重要片区和节点等城市重点区域的详细城市设计。全面提升县城建设层次和水平工作方案中确定的A类、B类、50%以上的C类县，要在2015年底前建成一个特色街区和一个风貌建筑。
10、河北6月1日起执行新征地补偿标准 妥善化解征地矛盾
据1月30日河北省国土资源厅消息，今年我省将着眼京津冀协同发展和打造沿海地区增长极，加快海域使用权市场化建设步伐。重点推进地理国情普查，按时完成普查任务。加快推进全省数字城市基础建设，年内全面完成设区市数字城市建设并向智慧城市过渡，启动县级数字城市建设。进一步加强地理信息机构建设，加快编制“十三五”基础测绘规划，推广应用国家2000坐标系，深化京津冀地理信息协作，为不动产统一登记工作提供测绘服务。此外，还将坚持依法依规征地，尤其要严格履行征地前告知、确认、听证程序，确保被征地农民知情权，妥善化解征地矛盾。进一步完善第三轮征地区片价，从2015年6月1日起执行新的征地补偿标准。
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