[摘要] 现如今，衡水商业地产发展处境堪忧，各大地产开发商迷茫不知所措，到底是什么原因造成了这样的局面？衡水商业地产的发展方向在哪里？商铺 是否真实可信？
城市掘金点——衡水商业地产发展趋势论坛会
——衡水房天下第六期“地产三人行”活动圆满落幕！
与会嘉宾
中央名邸销售经理 张向凯
在水一方策划经理 高翼飞
天缘盛世营销总监 杨荣
天玺香颂策划经理 仝奇
泰华地产总监助理 何运条
泰华·依云湾销售经理 王立香
泰华·丽景御园销售经理 李建会
泰华·丽景福苑销售经理 张梓蒙
编者按：城市化水平升级带来了居民人均可支配收入的不断提高，在满足了基本生活需求的同时，投资理财逐渐走进衡水大众的日常生活。作为一个四线城市，衡水商业地产近几年逐步崛起，投资商铺作为一种稳定且潜力巨大的投资方式，如今理应枝繁叶茂、繁花似锦的市场氛围却意外得稍显惨淡。现如今，衡水商业地产发展处境堪忧，各大地产开发商迷茫不知所措，到底是什么原因造成了这样的局面？衡水商业地产的发展方向在哪里？商铺 是否真实可信？
衡水商业地产发展趋势论坛会现场（来源：房天下）
一、衡水商业市场环境分析
客户对投资商铺认识度差 对 信任度低
衡水商业地产繁多，沿街底商更是数不胜数，在这样的市场环境下，客户购买率却一直不见突涨。究其原因，会上各位负责人颇有种异口同声，同病相怜的感慨。商业客群投资目标不明确， 不吸引人是大家一致认可的大原因。
据在水一方高经理介绍，衡水现在之所以商业广告打出去反响差、活动聚集度和穿透力不强，究其原因，一是自2008年到2015年衡水商业运营没有一个非常成功的例子，这对客户心理造成了很大的影响。客户不知道商业的投资性有多强，看不到 究竟有多高，这其实是很致命的。毕竟百闻不如一见，再如何听一个置业顾问作保证，也不如一个实实在在的成功榜样更能吸引人。
然后，在多种投资途径当中，商铺不能凸显它作为一种稳定、长效的一种投资方式的优势。
中央名邸张经理也说，商业区别于住宅，他们大的不同一个是生活必需品，一个是投资可选择的一项。对于生活必需品而言，贵是真贵，但没办法，是必需的；但对于投资的选择而言，就要考虑 ，也就是说租售比。投资人的基本上不会自经营，经营的人大多数买不起铺，这个主流很正常，但问题是 比。可能问题是我买了，在想要的年限收不回来，租了，或许挣得不够租金多。
衡水人能接触到的所有的投资渠道里，住宅现在有了限购政策、股票就是个坑、基金低、存银行还不如不存、小额信贷风险大……反观商业投资，虽然不是一本万利，也不是一夜暴富，原来还有一个概念是“一铺养三代”呢，现在也不提了，但是，其实这个观念是对的。商铺这种东西，就是越放价值越高、越放越挣钱，而且他的递增是一种倒金字塔式的递增，一块可能两年都涨不到两块，但等涨到两块之后可能一年就涨到四块。张经理还举了一个例子：衡水开始成规模商业产权出售的一个是中心街上商贸城及其周边，还有一个是大陆裕丰。前年的时候，商贸城的房子带租约转售三四万块钱，这么说你觉得高，但你要知道，他开始卖的时候才六千，几年，翻几番。
衡水人对这方面的认识存在太多不足，甚至大多数人还只认为商铺就是用来做小生意，就像天缘盛世杨总说的，他们认为买商铺就是用来做小买卖，或者作为一种固定投资，给下一辈人留个资产，形不成一种有思维感的商业氛围。张经理对此甚至表示现在的市场卖不如不卖，招商租出去，至少它的价值是有所递增的，哪怕将来再卖这个价格，也降低了销售难度，但是现在硬挺着卖，事倍功半。
现在是客户源好聚集，但人们对于租售比的不认可，连带对于投资商业的不认可，很难转变过来。其实对于商业，作为一种投资而言，它本身确实是起点高，变现相对较难，而且成本也较高，短期持有是不合适的。
政府没有统一规划政策 商业沦为住宅附属品
衡水各大商业地产项目负责人讨论发言（来源：房天下）
说到商业规划，各负责人一致认为现在衡水市场太落后，没有统一运营，统一管理的概念。在这方面，其实政府是要担上一部分责任的，那就是没有单独、清晰的商业规划。
业态不统一，衡水就不会有真正的商圈儿。依云湾王经理介绍说，从前期开始就是只规划住宅，商业是捎带脚出来的。对于说规划规划这一片房子是什么样的，做商业构想，从面积到楼层各方面的设计思路都没有，就是很随性起来的。原来门店好卖，一是因为那时候投资选择少，一是买门店的人也存了为给孩子留个家产，吃个房租度日的念想。但是现在，电商冲击实体店，房价抬不上去，租金上不去门店就会很低，再加上门店面积大，售价高，很难卖。李经理也认为，在衡交租金一年能有10几20几万，但现在没有这样的业态，一年能有这样的。更何况现在整个市场经济下滑，各行各业都不好干。
甚至现在很多人都认为商业和住宅统一都是归为房地产这一大类的，所以国家对于住宅进行收缩，商业也跟着起了很大的波动。商业与住宅剥离已经是一个迫在眉睫的需要。
扭转衡水大众观念是关键 用数据说话是个努力的方向
之前说衡水现在没有一个成功的案例作为宣传点，而这确实又不是一天两天能解决的问题，那么现阶段我们应该如果尽可能的扭转这个不利现状？各位负责人都认为在这是需要大家共同努力的一个目标，这不是靠一家、两家房企就能做起来的。毕竟商业定价偏高，人们对门店信心不足，普遍觉得空间小都是确实存在的问题。
那么如何让更多的客户了解商业投资的优势，看到商业投资带来的高利润？就这一点，在水一方高经理提出了几个想法：一是靠国家政策引导，将商业与住宅剥离开来，形成独立的板块进行规划、设计；二是对投资与理财的分析。现在投资的途径多，应该把这些途径的投资占比数据逐一排列，然后用语言或其他表现形式把商业投资跳跃出来；让人们清晰的看到投资商业的优势点儿在哪儿；三、对购买人群的年龄分析。比如从出生的小孩到老人，均需要商铺。孩子上学，青年创业，老人养老，以分析数据定文案。四、数据罗列分析。有不少之前卖几千现在卖几万的商业，可以把这些数据罗列出来，丰富商业数据库，提高说服力。
三、目前衡水商业业态量多，每个项目都要结合自身优势来进行定位，这就不可避免的在同区域内部形成竞争。那么如何寻找商业业态空白市场，抓住更大的商机成为了各大开发商应该考虑的问题，对此与会个的负责人也都发表了自己的看法，分享了现在正在尝试的方法，希望能互相交流促进，更好的打开衡水商业市场。
【在水一方策划经理 高翼飞】为了冲击电商市场，衡水金街项目采用两种途径希望能藉此打开衡水商业地产市场：一、打开电商。博弘地产现在已经跟美国硅谷科技签约了，比如说像智能无人机、3D打印系统现在均在售楼部展示，将来要做成一个电商孵化产业园，专门支持衡水的创业者。二、引进义乌购，义务小商品批发城。这一块是在问津街，问津街长度大概200米。本身衡水金街处于人群聚集点，这个区域有部分商业业态处于市场空白或者是产业升级阶段，项目是想通过这两种方式对业态进行筛选，加以定位。
【天玺香颂策划经理 仝奇】天玺香颂因为周边地理环境的问题，周边区域价值没有体现出来，然后就是衡水的商铺基本问题也就是 低、前期投入高。香颂金街是前期规划有偏差，本来应该是社区配套商业，结果做成独立的商业了，去化率很慢，所以现在就是通过一系列免租政策招租。现在也考虑做一个产品分割，优化户型。
【泰华地产总监助理 何运条】泰华的商业规划上也是想做业态统一。宝云街这块等阳坊和永兴医院进去，就整个都运作起来了。南部正在进行中，想做同一招租，但销售的话要看情况。
【中央名邸销售经理 张向凯】招租，不卖。
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