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2015年11月房地产新政

衡水住建局     2015-12-06 10:29

[摘要] 2015年11月新房地产市场新政,希望对想买房的你有所帮助。

房地产新政

1、中央去库存基调已定决策层释放楼市调整信号

11月10日,习近平在中央财经领导小组第十一次会议时提出要化解房地产库存,促进房地产持续健康发展。这是十八大以来习近平首次对于房地产去库存的表态。11月11日,国务院总理李克强在主持召开经济形势座谈会时,透露出财政、货币等宏观调控政策将合力加码稳增长的清晰信号,并明确提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。11月12日,中央财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。

中央高层频繁对楼市发声的背后,是房地产数据已经接近决策层设置的“警戒线”,同时也是稳定经济,防范系统性风险的需要。据国家统计局数据,截止到10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米。其中,住宅待售面积增加1180万平方米,办公楼待售面积增加56万平方米,商业营业用房待售面积增加709万平方米。而今年5月,商品房待售面积65666万平方米,比4月末减少15万平方米,是自房地产市场低迷以来商品房待售面积首次出现减少。短短5个月后,楼市库存再次上涨,此前多轮政策的效力已被释放化解。虽然今年楼市成交好于去年,一二线城市的库存数据缓解,但三四线城市的库存压力仍很大。中原地产监测的21个城市中,11个城市10月库存量较上半年末有所增加,从消化周期来看,三成城市超过一年,另有三成城市消化周期为半年。

未来房地产调控政策定向宽松是大概率事件,根据李克强总理讲话, 在现有的政策框架中,户籍制度改革或将成为突破口,提高城市户籍率促进住房消费.但业内人士认为此做法短期内难见到效果,短期内的去库存政策还将以市场刺激为主。能够直接释放的需求,是保障性住房的货币化安置,所以棚户区改造将是政策发力的重点,具体做法以“货币化棚改”为主,不仅能够消化库存,还借助棚改对冲商品房投资增速的下滑。此外,房地产信贷、税收等领域都有可能放松。地方政府会抓住目前政策窗口期,在公积金贷款、购房补贴、契税减免方面做出更大让步。

2、住房公积金管理条例修订 缴存主体、提取范围、投资渠道均拓宽

11月20日,《住房公积金管理条例(修订送审稿)》已全文公布并向社会意见征求,这是13年来从未调整过的《条例》实施后的第二次修订。目前,公积金制度存在缴存制度不完善,城市之间资金无法融通,资金提取、使用和保值、增值渠道偏窄,管理效率和服务水平不高等问题。

本次修订将原条例中规定的缴存主体、提取、投资渠道等方面都进行了拓展和细化。原来规定缴存主体有国家机关、国有企业、城镇集体企业等单位及其在职职工,增加了无雇工的个体工商户、非全日制从业人员及其他灵活就业人员参与缴存的资格。对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”。单位和职工住房公积金的缴存比例,上限不应高于12%,下限不应低于5%。缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定,不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%,不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍。提取方面,明确购买、建造、大修、装修自住住房,无房职工支付自住住房租金,职工支付自住住房物业费,均可以提取住房公积金。为增强资金流动性,修订后一是规定住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券,或者通过贴息等方式进行融资。二是在保证住房公积金提取和贷款的前提下,可以将住房公积金用于购买住房公积金个人住房贷款支持证券。此外,对于资金的保值增值,在保证住房公积金提取和贷款的前提下,可以将住房公积金用于购买国债、大额存单和购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。新规还加大对骗提、骗贷行为的查处力度.

公积金投资范围调整,不仅是为资本市场带来一股新活力,同时对于房地产市场也会形成新一波的侧面刺激。通过收益更高的方式确保公积金保值增值能在一定程度上缓解地方的支出瓶颈,令公积金贷款买房更顺畅,并进一步促进地方购房消费。

编者按:

住房公积金制度是我国城镇住房制度的重要组成部分。1991年,上海借鉴新加坡的经验首先建立了住房公积金制度。1994年,国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),要求全面推行住房公积金制度。1999年,国务院颁布实施《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)。2002年,国务院对《条例》进行了修订。

3、11月9日起北京实施不动产统一登记 不动产的管理职责仍由原相关部门承担

北京已于2015年11月9日起实施不动产统一登记制度并启用不动产登记簿证。根据北京市编办《关于整合北京市不动产登记职责的通知》规定,北京市国土局为我市不动产登记机构,北京市、区县相关部门承担的土地、房屋、林地等不动产登记职责统一交由市国土局承担。不动产的管理职责仍由原相关部门承担。本市农村土地承包经营权纳入不动产统一登记予以五年过渡期。过渡期后,改由北京市国土局负责农村土地承包经营权登记工作。为方便群众办理房屋交易和申请不动产登记,减少群众办事成本,原则上在区县不动产登记事务中心办公场地保留市住房城乡建设委房屋交易窗口,尽量实现同址办公。北京市不动产登记事务中心,具体承担在京中央单位、驻京部队、保密单位等不动产登记的事务性工作;各区县不动产登记事务中心,承担本行政区域内不动产(不含军产、央产、保密产)登记有关的事务性工作。自2015年11月9日起,北京市启用不动产登记簿证,启用不动产登记簿证后,原有登记机构依法颁发的房屋、土地等权利证书和制作的登记簿继续有效,并按照“不变不换”的原则,权利不变动,簿证不更换。

业内人士分析,不动产登记制度并不是为了打压房价或者其他目的,而是理顺现在各类不动产的权属关系,将对明晰和保护产权、便利和保障交易产生重要作用,也是为后续住房长效机制的建立(如制订房产税等)所进行的基本工作,长远的意义大于短期意义。

4、山西房地产政策重大调整 取消商品房购房限制 优化信贷政策

11月19日,山西省政府公布了《关于健全完善住房保障和供应体系促进房地产市场健康发展的意见》。《意见》由省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅等11个部门联合提出,对山西省房地产政策进行了重大调整。其中规定,取消商品房购房限制。包括取消购买商品住房套数、户籍、年龄等限制;取消商品住房销(预)售价格申报制度;取消对境外机构及个人在本地区购买商品住房的限制。《意见》规定,优化住房供应套型结构。商品住房套型面积根据市场需求确定,不再受90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发总面积70%以上的限制。对在建商品住房项目,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下,允许房地产开发企业对不适应市场需求的住房套型进行调整。落实住房信贷政策。购买首套普通商品住房低首付款比例为30%,利率下限为基准利率的0.7倍。对已拥有1套住房并已结清贷款,再次购买普通商品住房,执行首套房贷款政策;未结清贷款的居民家庭,再次购买普通商品住房,贷款低首付款比例为40%。允许拥有2套及以上住房并已结清贷款的居民家庭,第三次申请贷款购买住房。允许符合政策条件的非本地居民申请贷款购房。本省地方法人金融机构个人住房贷款审核周期一般不超过30天;对购买首套或改善性普通商品住房,执行贷款利率不高于基准利率。

山西省住建厅人士表示,出台《意见》是为了健全完善符合山西省情的住房保障和供应体系,提升房地产业发展水平,促进房地产市场健康发展。针对此前的房地产政策,《意见》均有大的改变和调整,将对山西省的房地产市场产生重大影响。

5、首套房贷利率25%创历史低点 对市场影响有限

《2015年中国房贷市场报告》对全国的房贷市场行情进行梳理,河北省石家庄、唐山、保定、秦皇岛、廊坊五城被纳入统计。数据显示,五城首套房首付均为3成,普遍执行基准利率,仅保定农行执行9.5折利率,石家庄农行、邮储银行、渤海银行有条件执行9.5折利率。二套房方面,绝大多数银行执行4成首付,而个别银行规定需首付5、6成,而二套房利率则普遍选择上浮10%,仅廊坊农行、建行执行基准利率。综合首套房和二套房行情整体来看全省房贷利率优惠力度目前仍相对保守。10月,全国首套房贷款的平均利率为4.89%,继续创历史新低,近六成银行首套房贷款有折扣。本月, 房贷利率优惠幅度继续扩大,首套房“全国十大利率低”的十城排名为:上海(4.57%)、宁波(4.60%)、天津(4.61%)、北京(4.63%)、无锡(4.64%)、广州(4.68%)、青岛(4.69%)、佛山(4.73%)、大连(4.74%)、珠海(4.74%)。

9月30日,央行和银监会联合发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》,明确在不限购城市低首付比例调整为不低于25%。目前石家庄市内已有多家银行执行首付25%的新政策,包括中国银行、工商银行、建设银行、光大银行、兴业银行、河北银行、浦发银行、渤海银行和邮储银行等。但在执行中要结合服务对象、以及购买的住宅是否为其合作楼盘等因素确定。此次政策对市场来说肯定是一种利好,但所能达到的影响度相对有限。对于购房者来说,从长远来看,首付款减少,贷款部分就会增加,利息也会随之增加。所以,个别客户会因为资金问题选择首付25%,但大部分意向客户还是选择首付30%。另外随着年底的临近,不少银行的放贷额度已经不多,所以放贷的积极性有所降低。再加上对风险的把控,这些都促使银行在执行首付比例下调政策当中越来越呈现出收紧的态势。

6、衡水设立首家住房公积金代办点 22种情况可支取公积金

衡水市住房公积金管理中心为缩短广大开户职工办理公积金业务的时间,减少职工的奔波路途,开设了公积金业务代办点,市区首家邮储银行代办点正式运行。目前根据《衡水市住房公积金管理中心关于印发〈衡水市住房公积金提取实施细则〉的通知》(衡房金管通字〔2015〕23号)显示,开户职工支取公积金条件分为住房消费类提取、非住房消费类提取两大类。其中住房消费类提取分为购房提取、贷款首付款提取、偿还本地公积金贷款提取、偿还商业贷款或异地贷款提取、住房公积金抵冲贷款、购买拆迁安置房提取、建造或翻建自住住房提取、大修自住住房提取、未婚子女购房提取父母公积金、购买90平方米(含)以下首套房提取、物业费提取、租房提取等12种。非住房消费类提取分为大病提取、低保提取、离退休提取、死亡提取、出国定居提取、调离本市提取、封存账户提取、完全丧失劳动能力提取、参军或上学提取、被判处刑罚提取等10种。

7、石家庄公积金二套房贷首付比例低降至2成 异地缴存者在石市购房可使用公积金 提取门槛再降低

近日,石家庄住房公积金管理中心印发《关于调整石市住房公积金个人住房贷款购房低首付比例等政策的通知》,《通知》明确二套房公积金贷款首付款比例低降至2成,异地缴存职工在石市购房可以使用住房公积金贷款。《通知》规定,缴存职工家庭拥有一套住房并已结清贷款,再次使用攻击机贷款低首付比例由30%降至20%。无论是在哪个城市缴存公积金,只要连续正常缴存六个月以上,在石市购买住房均可申请住房公积金贷款。申请时,缴存职工需到缴存城市公积金中心开具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。《通知》还明确了统筹使用资金,也将让职工使用公积金更为方便。在市中心或省直分中心缴存住房公积金的职工购买住房时,可以向市中心或省直分中心申请贷款。这意味着无论是在省直分中心缴存还是在市中心缴存的职工,在办理住房公积金贷款时,既可以向市中心申请,也可以向省直分中心申请。而在以前,省直和市直公积金是分别管理的。  

  业内人士表示,降低公积金贷款首付比例可以降低购房门槛,可以促进有需求的购房者入市。但由于公积金贷款上限相对较低,降低首付作用有限,主要促进的也是中低价位的改善需求商品住房成交,对高总价的大户型商品房影响较小。

石家庄市住房公积金管理中心对公积金提取进行了补充修订, 11月1日起施行,将惠及买房、异地置业、租房、交物业费、大修房屋等方面。补充条件规定,职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在本市无自有住房,且无购买、建造、翻建、大修、还贷提取记录的,租住商品住房时,可提取夫妻双方住房公积金支付房租;2015年4月17日以后,共同生活的未婚子女在本市或子女工作地购买首套普通自住住房时,其父母可提取住房公积金账户余额;2014年10月8日以后,职工以自有资金全款购买90平米(含)以下首套自住住房、且从未使用过住房公积金贷款的,可多次提取本人和配偶的住房公积金账户余额;自2015年度起,职工可提取住房公积金用以支付上一年度一套普通自住住房物业费。

8、国管公积金年内第二次松绑 低能贷70万

据中央国家机关住房资金管理中心消息,国管公积金贷款政策再次松绑。新规规定,职工购买首套自住住房申请贷款的,不再考虑近1年内是否提取过住房公积金;并且在计算贷款额度时,个人住房公积金账户余额不足7万元均按照7万元计算。在外地缴存住房公积金的北京户籍的中央单位职工,在北京购买首套自住住房的,可申请使用贷款。在国管公积金缴存的职工,在京外购房,国管公积金将为其开具缴存证明,用于在异地申请公积金贷款。新政从11月12日起执行。今年3月份,国管公积金的贷款政策曾放宽过一次,将原规定的个人账户余额不足2万元按照2万元计算,调整为个人账户余额不足5万元按照5万元计算。不过前提是借款申请人购买首套自住住房,且贷款受理前1年之内未提取住房公积金。国管公积金缴存职工购买普通商品房时,其能够贷款额度,与其账户余额有直接关系。一人申请时,审批的贷款额度一般为账户余额的10倍。此余额划定线为5万元时,如果购房人账户余额低于5万元,那么以5万元的低限乘以10倍,可以贷款50万元。而此次调整后,账户余额低于7万元的,按照7万元的低线计算,就可以贷款70万元。贷款低额度增加了20万。新政规定,首次贷款结清后,即可再次申请使用贷款。第3次及以后再申请使用贷款的,需上一次贷款结清满5年。还完善了征信记录使用标准,借款申请人及其配偶有尚未偿还的逾期贷款,或有贷记卡、准贷记卡逾期透支未还的,不予受理贷款申请。

业内人士认为,国管公积金贷款政策的再度放松,有利于进一步发挥住房公积金个人贷款“保基本、保刚需”的政策作用。而支持缴存职工自住和改善性住房需求将会直接利好房地产行业。给予更多的贷款额度,鼓励相应购房群体积极利用公积金政策去购房,对于刺激房地产市场的意义明显。

编者按:

中央国家机关及在京单位等国管单位的在职员工在职职工缴存的长期住房储金归纳为国管公积金,区别于市管公积金,国管公积金由中央国家机关住房资金管理中心负责管理,另外还包括中直公积金(中共中央直属机关分中心缴存住房公积金)。

9、全军首批住房公积金贷款顺利发放

全军首批军人住房公积金贷款目前全部顺利发放到位,符合条件的官兵从全国32个城市的五大国有银行共计贷款3214万元。据了解,《军人住房公积金贷款管理办法》自今年8月1日起正式施行,为减轻军人购房经济负担,维护官兵合法权益提供具体惠军举措。根据规定,军人在购买家庭首套住房时,可不受单位驻地和家庭所在地限制,在全国各地自由申请军人住房公积金贷款;贷款利率按照国家住房公积金贷款利率同步调整,可享受地方人员同等优惠利率;贷款限额就高不就低,申请地限额低于全国平均水平的按全国平均水平执行,高于全国平均水平的按当地限额标准执行,高房价地区官兵可申请更多贷款;购买军队经济适用住房或安置住房的,还可以商业银行认可的第三方担保或其他动产作抵押,解决了军队经济适用住房贷款担保的“瓶颈”问题。同时具体申请流程十分简便。

10、北京公积金今年已发放贷款576亿 创历史新高

随着楼市的回暖,以及公积金贷款政策更加支持缴存职工购房需求,北京公积金贷款的发放额创历史新高。据北京住房公积金管理中心消息,公积金中心的统计显示,截至11月9日,北京地方公积金个人贷款当年已发放68,882笔,金额576.2亿元,与去年同期相比分别增长118.1%和187.9%,创个人贷款发放额的历史新高,沉淀资金显著减少。其中,9月份当月发放个人贷款8634笔,金额81亿元,与去年同期相比分别增长134.56%和236.51%,为历年的高值。

11、河北整改保障性住房分配不公等问题

11月下旬, 河北省政府副省长姜德果在河北省十二届人大常委会第十八次会议第一次全体会议上作的关于《河北省2014年度省本级预算执行及其他财政收支情况的审计工作报告》中指出多个在保障性住房分配管理和使用方面存在的问题。其中包括住房分配有失公平,存在不应享受而骗取保障待遇的问题与住房困难家庭应保未保的情况。审计发现179户保障对象虚报家庭收入、住房等资料,骗取住房保障待遇;部分市县保障住房相关单位违规扩大范围审批住房保障资格和待遇,共涉及保障对象68户。同时,经办管理机构未及时足额发放住房补贴1357.77万元,涉及17513户保障对象。整改报告披露了保障性住房分配管理和使用方面存在的多个问题的整改情况。

保障性住房退出机制不完善的整改.截至6月底,家庭收入、住房等条件发生变化,按规定应退出而未退出问题已整改238户,已取消保障资格或调整享受待遇130户,追回住房补贴13.79万元,腾退收回保障性住房28套,通过提高租金、补缴差价等方式整改的保障性住房9套,以其他方式进行整改81户。保障性住房后续管理问题的整改.保障性住房后续管理存在问题,一是由于配套设施不完善、地址偏僻、审核分配不及时等原因,造成已建成保障性住房截至2014年底空置未用超过一年共计6296套;二是6个市18个小区6375套保障性住房已竣工,但由于土地手续不完善等原因尚未办理产权登记。截至6月底,有关部门已将空置未用超过一年的保障性住房投入使用177套,其余空置的保障性住房,已纳入分配计划或待审核工作完成后进行分配。

12、石家庄建筑市场开始专项整治

为进一步加强建筑市场监管,自即日起至2016年1月31日,石家庄市工商局将在全市范围内集中开展建筑市场及其相关行业(包括物业管理)不正当竞争行为专项整治行动。此次整治活动重点针对八项违法行为:一是开发商、建筑商与建筑材料供应商、建筑设施供应商(如水泥、沙子、钢筋,电梯、电源开关、防盗门等)限制竞争、商业贿赂以及其他不正当竞争行为;二是建筑商和装修公司使用假冒伪劣建材和建筑设施行为;三是建筑市场及其相关行业经营者发布违法广告虚假宣传、误导消费者行为;四是开发商、物业公司制定不平等格式合同,设置“霸王条款”侵害消费者权益,牟取不正当利益行为;五是物业公司收取电信公司、商店超市等“进区费”的商业贿赂和限制竞争行为,物业公司与小区内的广告牌主的商业贿赂行为,物业公司利用独占地位侵犯业主权益行为,为无照经营行为提供场地行为;六是物业公司出租、出借营业执照等其他违法行为;七是其他建筑市场及其相关行业(包括物业管理)的不正当竞争行为等。

据了解,即日起至11月20日前为企业自查自纠上报时间。在规定的时间内,对企业和单位主动上报,案情轻微,及时纠正并消除影响的,可依法依规免予行政处罚。对经核查发现存在瞒报、虚报,以及在专项整治期间仍继续实施不正当竞争行为的企业和单位,一律依法严肃查处。对达到追诉标准的案件,及时移送司法机关。

13、明年起石家庄新建居住建筑节能标准提至75%

石家庄市住建局下发《关于加强建筑节能工作的通知》指出,2016年,石市将进一步加强可再生能源建筑应用,强制推广太阳能光热建筑一体化技术。全市范围内所有新建居住建筑和实行热水集中供应的医院、学校、饭店、游泳池、公共浴室(洗浴场所)等热水消耗大户,必须采用太阳能热水系统与建筑一体化技术。并结合实际,大力推广太阳能光伏发电、地热能、污水源热能及工业余热等可再生能源和余热废热应用技术。2016年1月1日起,新建居住建筑节能设计标准将提高至75%,强制推广太阳能光热建筑一体化技术,加强建筑雨水回收利用,推进“海绵城市”建设。目前,石家庄市居住建筑节能设计标准为65%,2016年1月1日起将实行75%新标准,主城区内的新建建筑均要按不低于一星级绿色建筑标准设计、建设,凡设计标准不达标将不允许开工。

自今年7月1日起,河北省开始实施了75%居住建筑节能设计标准。《标准》适用于河北省城镇新建居住建筑的节能设计,标志着河北成为继北京、天津之后第三个推行75%居住建筑节能设计标准的省份。2014年10月1日起,保定、唐山两市已率先实施75%居住建筑节能标准。

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