[摘要] 为了进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护消费者的合法权益。日前，衡水市住房和城乡建设局印发《关于进一步加强房地产市场 的意见》（以下简称《意见》，重点是对房地产开发企业和房屋中介机构进行 。
衡水市出台意见加强房地产市场
衡水市住房和城乡建设局解读《关于进一步加强房地产市场 的意见》
为了进一步整顿和规范房地产市场秩序，切实维护消费者的合法权益。日前，衡水市住房和城乡建设局印发《关于进一步加强房地产市场 的意见》（以下简称《意见》，重点是对房地产开发企业和房屋中介机构进行 ，规范企业日常经营行为，促进房地产市场健康、有序发展。就相关方面的问题，市住房和城乡建设局进行了解读。
●市场中，有的开发企业拿了地却在很长时间内没有开发，对开发商在一定年限内没有业绩的将如何处置？
答：《意见》中提到，要加强对房地产开发企业的资质管理。严格执行《房地产开发企业资质管理规定》和《城市房地产开发经营管理条例》等文件要求，未取得资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。资质证书过期后仍以原企业名称重新申办的，必须有开发项目。
暂定开发资质一年、四级开发资质三年之内无业绩的房地产开发企业视情况给予降级或注销处理；三级（含）以上房地产开发企业三年之内无业绩的，提请上级房地产开发主管部门给予降级或注销处理。各房地产开发企业应严格按照相关规定承担与企业资质等级相应的房地产开发业务，不得超资质开发。
●商品房预售许可证对于开发企业来说 重要，办理预售证需要满足什么必要的条件？
答：全市范围内，商品房预售需同时具备以下条件：项目开发企业取得房地产开发企业资质；已交付全额土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，办理项目需提供河北省建设工程施工合同；开发项目施工进度需达到建筑总层数1/4以上（对建筑物地下部分以及地上非标准层有商业裙楼的，其一层可按两层标准层计算施工进度）；投入开发建设资金达到工程建设总 的25%以上。进一步改进和优化商品房预售许可管理流程，对工程进展和投入等情况要进行现场踏勘核查。加强对预售方案的审核，确保预售管理各项规定得到有效落实。
●经常有业主遭遇“一房多售”的骗局，背后的原因很多都和商品房预售合同有关，在这方面提出了哪些措施？
答：按照《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条的规定：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民 房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。要严格执行商品房购房实名制，从严控制商品房网上备案合同撤销行为，对已签订商品房预售合同并网上备案、经双方协商一致确认解除合同的，由房地产开发企业递交申请、说明理由，并对其申请材料实质内容的真实性负责，所退房源应按原价公开销售。
●开发商会有一笔数目不小的预售资金受到 ，对这部分资金如何加强 ？
答：对于这方面，我们的意见是各县市要切实强化商品房预售资金 ，各房地产开发企业要将预售资金全部纳入 账户，专款专用，确保预售资金用于商品住房项目建设，保障买受人的购房权益。要及时准确掌握每个项目的 账户资金情况，确保资金安全，并留有足够资金保证项目竣工交付。
●市场中不乏没有取得预售许可证的企业通过各种手段进行“暗中售卖”，排号、内部认购等花样百出。消费者不明真相，往往会吃亏上当，在这方面如何加强 ？
答：意见要求凡预售商品房的项目，必须取得《商品房预售许可证》后方可预售。房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案的申报价格，明码标价对外销售。相关单位可为购房者提供信息查询服务，确保商品房销售现场公布的已售房源信息与网上备案系统信息保持一致，并为购房者提供商品房网上签约即时备案查询等服务。房地产开发企业不得通过签订虚假商品房买卖合同等方式制造房源紧张的假象，不得采取返本销售、售后的方式预（销）售商品房。未取得预售许可的商品房项目，不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。
●市场中有些房企只管开发，而将销售环节整体承包给代理公司，对房地产销售代理企业我们如何加强 ？
答： 在衡从事房地产代理业务的中介机构必须在主管部门进行备案，对未办理备案的经纪机构，其代理业务不予网上备案和预售许可。房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示。房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号，不得在代理二手房销售过程中对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进，高价卖（租）出房屋，赚取差价，不得通过签订“阴阳合同”违规交易，不得发布虚假信息或未经核实的信息，不得采取内部认购、雇人排队等手段人为制造销售旺盛的虚假氛围、误导和欺骗消费者。
●置业顾问一般都能说会道，把自己推销的房子说的天花乱坠，有的甚至夸大其词，对售楼人员如何加强管理？
答：加强商品房销售人员相关法律法规、房地产专业知识和行业道德培训，并依托房地产综合信息管理系统，对销售人员实行数字证书认证制度。销售人员不得泄露或不当使用委托人的个人信息商业秘密，谋取不正当利益；不得为购房人弄虚作假等提供便利。
●房屋租赁市场日趋庞大并且复杂化，针对住房租赁的 ，有哪些措施？
答：一是建立住房租赁信息 服务平台，提供租赁房源、租赁需求信息发布服务；二是积极培育经营住房租赁的机构，推进住房租赁专业化、规模化经营；三是加强房屋租赁登记备案管理，积极推进房屋租赁合同网签；四是房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应到租赁房屋所在地房产管理部门办理房屋租赁登记备案。
●普通消费者在选房购房过程中，很难全面掌握房企的实力、信誉度等真实状况，在信息采集方面属于弱势，如何加强这方面的工作，让买卖双方信息更加对称？
答：意见要求健全房地产信息公开机制。要充分利用房地产市场信息系统，建立健全房地产市场信息公开机制，将批准的预售信息、可售楼盘及二手房源信息、房地产开发企业、中介机构、从业人员信用状况、违法违规行为查处情况等向社会公开。
另外，着手建立房地产开发和中介企业信用管理体系。要建立健全房地产开发和中介企业信用管理系统，积极拓展信用管理系统的功能和覆盖面，充分发挥信用管理系统作用，及时记录、公布和处理房地产开发和中介企业的违法违规行为，企业信用档案应当作为考核企业资质的依据。
对于房地产开发企业发生消费者集体上访投诉的，经查属实而该企业未做出妥善处理的，视情节轻重给予警告、限期改正和降低房地产开发资质等级处理，并记入企业诚信档案。对不诚信的企业，一年内不受理其资质升级申请。对于房地产开发企业诚信评级结果，首先要在住建系统内使用，再逐步推行到市直各有关部门，促进房地产行业自律。
●对个别违法违规房地产企业和从业人员如何处置？
答：要进一步畅通举报投诉渠道，加大房地产市场违法违规行为的曝光和处罚力度，对退房 、价格异常以及消费者投诉集中的项目，要重点进行核查。另外，强化社会舆论监督。对违法经营性质恶劣、社会影响后果严重的房地产企业，在依法予以查处的同时，要通过新闻媒体、衡水房地产信息网及时予以曝光，充分发挥社会的监督作用，提高其违法经营的成本，增强对违法经营者的震慑作用。
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