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买房?不看这篇就出手您踏实吗?

房房方方 2017-10-24 10:36:55

买房,是每个家庭都面临的大事,影响孩子升学,财产配置,甚至家庭阶层,值得认真做功课。典型误区是总犹豫自住还是投资,好像两者选择会不一样。其实回头看,自住的人会成长,结婚,生子,孩子上学,老人就医,需求会从小一居变到大三居再到别墅,一套房住一辈子不可能,而换房就会考虑增值是否赶上其他人。投资出手要看接盘者,也要自住考虑舒适度,难住的房子难卖,你的卖出也是别人做的最优选择。

善战者,买进日即思出手时。所以无论自住还是投资,买房实质上就一个思路——选好产品,平安成交。

01

咨询贷款专员确定贷款额度

步是咨询当前银行实行的贷款政策。

对一手房而言,开发商一般都有固定的合作银行,问遍即可。至于二手房,大家可以直接走进任一家银行大堂,高喊要住房贷款让他们找贷款经理。但是很少有人能跑遍所有银行,也不一定碰见的贷款经理能力都能胜任,所以找中介的贷款专员比较省事,约谈一次,诚实交流自己的信息,让他评估一下选哪个银行贷款更合适,多提供几个选择,从放款速度、审批难易、利率高低等方面多多比较。绿中介和黄中介都有贷款专员或叫金融专员,对接的银行贷款经理也都是合作比较多的,误事的可能性比较小。

但是这里面也有可能贷款专员由于利益或者自身好恶推荐银行,所以也可以多收集几个银行信息,再如开头一样去银行喊个贷款经理核实,以免条件挺好还被讹了莫名费用。‍

02

确定家庭购房总价

通过上面咨询的贷款额度,确定家庭用谁的指标购房、贷款多少和年限、名下负债是否需要填平来增加贷款额度等等。

确定了方案再推算总得房价。因为首付是包含了税费、中介费、评估值损耗加上首付款的,额在开始就决定好。不要随着看房不断调整总额,一般人调整多了容易自己乱,反倒心态不好,而且也增加看房的时间和精力消耗,降低效率。‍

03

确定买房大致区域

投资的话,在上涨期选暂时还没涨起来的传统强区,也就是西城领涨时选东城,以此类推,但一般不建议先选远郊,往往在一波上涨中远郊是最后涨的,弱区换强区的换房时间容易很尴尬,特别是有娃要上学的时候。卖的时候自己房子没涨起来,还得被迫去接已经涨高的强区盘。具体投资的轮次和周期另外开篇说吧,太多了。

自住的话,根据双方工作区域,在顾家的一方工作单位附近,因为这个人会接送孩子、处理家里紧急维修、做饭、照顾老人……再跑远路效率低,还不人道!

在可顾及到的区域选学校好的,将来无论自己孩子上学,还是卖都是需求较强烈的产品,接盘人多,自然流动性强,价钱也好。

确定三个左右学区,不用盯死单一学校或者单一小区,也许一时没有合适的房子,多留几个备选。在确定学区里面各确定两到三个小区,进行实地走访。‍

04

选择具体房子

首先,尽量在学区范围选。易涨难跌,涨多跌少。郊区也有学区概念的,分校也是爱啊。

其次,选离地铁站近的,越远偏离市中心,地铁作用越大,在后期涨幅的加成作用越明显。公交站作用就一般般了。

第三,尽量选新的。次新小区的和抗跌性往往好于同位置的老破小。

第四,选环境好物业好的。因为日常居住体验最糟心的是停车和物业维修,这些人好打交道会觉得生活很美好。回迁楼是典型,新但是折旧太快,小区的居住品质一般也堪忧。

第五,在同小区选安静的。因为噪音会影响长期的健康和情绪,睡眠不好不说,日常噪音多对听力和心情都有很大影响。实在不行,加装抗低频噪音的隔音窗。

第六,选楼型。市场比较认可的是低层板楼,新房里面叫花园洋房,因为板楼户型南北通透较多,空气流通好,实用面积大,同层2-4户人较少,互相遮挡较少,阳光充足。高层塔楼通风效果弱于板楼,楼与楼之间容易互相遮挡阳光,公摊大实用面积较小,同层住户较多,电梯较拥挤,一旦物业管理松散,维修矛盾比较突出。

第七,选户型方正的。客厅在阳面,活动时间见阳光比卧室见阳光实用,浪费面积小的。以两居户型为例,朝向的优劣一般认为是南北>南南>东南>西南>东北>西北>北北。

第八,选楼层。电梯房选中上,非电梯房选中下,一般认为2层>3层>4层>1层>5层>6层。不过老破小很多要加电梯了,如果投资或年轻人住可以赌一下5层6层。如果老人住,选1层2层。1层如果怕堵塞返水可以改独立下水系统。‍

05

关注出房情况和成交

例如可以下载一个房源APP,关注一下选定的小区,这样只要出房就提示,新出的好房就不会错过了,看看成交价心里也有底。不过近期上面的房源时间都很长了,降价的优质房经纪人会在门店主推或者发朋友圈,与关注小区门店经纪人保持联系获取一手信息。‍

06

选合适的经纪人

绿中介网上有评价和评分,选择评价分高的一般问题不大,至于黄中介和其他经纪公司,可以看看身边平时严谨苛刻的人用的哪个经纪,评价较好的推荐。最关键的是选定小区的时候会带着你看,这期间多交流,热情主动并不是考察项,是否诚实、靠谱、相性相近就能确定会不会通过他买了。如果观察的结果是否定的,建议换人,否则合同履行中会有足够的折磨点让你反复检讨,并认真阅读这条。‍

07

确定要不要买

勤刷APP,勤和经纪联系,出了新房源后如果中意,就询问具体信息,比如卖家提出的价格和付款方式、交易周期等是否能接受,解抵押和其他问题就参考微博风控篇系统考虑。如果这些都没有问题,这才开始进行正式的买卖程序。一般北京二手房的纠纷率是5%左右,诸君既然都关注楼长了,我不能让您还照着这个比率往前冲。‍

08

开始谈判和买卖程序

谈判提前点儿到,和经纪人谈好中介费用,中介费谈判也会写一篇简短的,在这不赘述了。然后和卖家谈,闲聊的时候可以问问卖房的目的,做什么工作等,也能观察出来卖家是不是靠谱,这对后期的合同履约极其极其重要。换房的上班族卖家往往是最靠谱的。价格和周期按照自己情况谈,细节按照风控篇谈。

签合同要约定好补充协议,内容太多只能单独另写一篇。注意一点,合同是保护双方利益的,言尽其详,落笔无悔!一方面是道德,成人为自己的行为负责,别总后悔,另一方面合同具有非常高的严肃性,想反悔都会付出代价,所以一定要慎重对待自己的签字。看清合同内容琢磨琢磨再签,不怕自己反应慢,提前要一份空白合同回家研究。真有问题通过司法途径解决的话,相信我,你不会想去尝试的,投入的精力、时间、财力会比想象中大得多,不如及早止损换交易对象。‍

09

最后流程

签合同以后,按照约定继续下面流程:审核购房资质、进行房源核验--网签--银行贷款面签--拿批贷函--存建委监管的首付--缴税--过户--银行放尾款---交接房屋和水、电、燃气、暖气、电视、物业等费用清算--拿到房本迁户口查验卖家户口是否迁走--放户口保证金款。这里面有些过程是可以求中介加急的,取决于你希望付出多大代价。‍

至此,可以松口气,跟自己说,终于买上房了!

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