中国的三四线城市，当下，正在上演一场现实版的“冰”与“火”之歌。
1
三四线城市的房价要起飞了么？
这两年，一线及热点二线城市的房价，犹如那让逗比总统特朗普恨的牙痒痒而又无可奈何的朝鲜导弹，一个个的“直上云霄”。
“回老家去”也就成了北上广深的“一线漂”们最悲凉的“呐喊”。
而现在，属于三四线城市的“老家”也不那么好回了。
因为，三四线的房价似乎也要起飞了。
据中原地产的数据（数据包含了300多个三四线城市的土地成交信息）显示，今年上半年以来，我国三四线的住宅用地的成交楼面价无论是溢价率还是同比增幅，都超过了50%。
先解释一下，
溢价率是指，最后成交的价格相对政府挂牌拍卖价的涨幅；
增幅是指，今年的成交价相对去年的成交价的涨幅。
而不管哪个口径，都显示出这50%是一个不低的水平。
（数据来源：中原地产；制图：TT财经）
而根据当下市场，地价推动房价的主流逻辑，三四线的房价，未来两年，是必要坐飞机的节奏。（当然政府强制限价除外）
当看到这些合乎其理的推论和言辞凿凿的论据，你是不是也认为三四线的房价要起飞了？
如果你是这么认为的，恭喜你“入套”了。
因为开发商们巴不得你能这样看问题。
实际上，这个结论是严重经不起推敲的。
首先，这是一个被平均了的数据，很多三四线是被提高，并不具备代表性。
就好比，在政府发布的年度国民经济统计公报，每人都有几十万的银行存款一样。
实际上，当下的三四线城市是存在严重分化的。
比如，同是在今年上半年，宁夏中卫市仅成交了1宗土地，还是0溢价。陕西、东北的很多三四线城市也0溢价成交；
而珠三角的佛山住宅土地溢价率达到了85%，珠海更是达到惊人的146.9%；长三角的嘉兴、沧州、衢州、台州等地的土地溢价率都在80%以上。
某程度上可以说，中国中西部大多数三四线城市，都是很危险的。因为，连开发商们都不看好它们。
那么，环珠三角、长三角的三四线城市，就能高枕无忧了么？
开发商大肆推高这些城市的土地价格，难道，房价就能跟着大涨了么？
2
成本高，就一定能卖高价么
在中国，具备“现实扭曲力”的有两类人，一类是能把“死人说活”、“弯的说直”的包龙星（周星驰饰演的《九品芝麻官》的角色）；一类是可以“重释”经济学逻辑的地产销售（包括带客的中介、案场的置业顾问，还有那些所谓的专家）。
其中，一个被扭曲的经济学常识就是：地价越高，房价就越高。
有问题么？没问题么?
看似没问题，然而，却经不起推敲。
假设“地价越高，房价就越高”这句话成立。
那么推而广之，就意味着“只要成本高，就能卖高价钱”。
而如果成本高，就能卖高价钱的话，这世上哪还有赔本的买卖。
对商家来说，那些卖不起价的商品，只要把成本提起来就可以了。
显然，“地价越高，房价就越高”就是个彻头彻尾的谬论。至少从经济逻辑的角度是如此。
然而遗憾的是，那些地产销售和专家们，则一直不懈余力的向普罗大众灌输着这个谬论，更可悲的是大多数民众坚定不移的相信了这一点。
那么，如果这个情况是谬论的话，事实的真相又是什么呢？
真相就是，高房价推动着高地价，而不是高地价推动高房价。
而这种逻辑上的反转，对我们判断房价是至关重要的。
政府标的挂牌价才是土地的真实价格，挂牌价是房地产评估机构根据实际情况及周边交通、环境和未来规划做出的评估。
而开发商之所以高溢价拿地，土地自身因素占比很低（土地的真实价值就是挂牌价值），更多是对城市高房价的预期，而这种高预期显然来至于诸多不确定性因素。
说白了就是赌，开发商在赌明天。然后编了个故事，让购房者相信。
这个时候，可能有人会提出城市价值和城市红利，来为土地高溢价辩护。
当然，开发商也坚信这一块，不然也不会争着以80%甚至150%的溢价去枪珠三角、长三角三四线城市的土地，而中西部三四线城市0溢价的土地都觉得烫手。
但我们必须要承认的一点是，一个城市的价值和红利是个缓慢释放的过程，哪怕是长三角、珠三角的城市，GDP年增幅也很少有过10%的。
所以，土地及房价，短时间内（1到2年）的增幅，某种程度上，就已经吃掉了未来5年乃至10年的城市红利和新增价值。
所以，当下一些三四线城市，“鸡犬升天”的地价和房价，靠的已经不是城市基本面（价值）了，而是参与者（开发商、炒房者）的集体想象。
当然，老祖宗还给我们留过一句话：富贵险中求。
险中求富，你，有那勇气么？
户型点评达人2017-11-09 17:53:44
