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金九银十不再,房地产低迷,都跟这件大事有关!

衡水楼市这些事 2017-10-13 11:39:37

2016年的金九银十遭遇“政策劫”,2017年的金九银十直接“消失”,房地产正迎来最冰冷的时刻。

前几天,易居房地产研究院出了一个报告,叫《全国房地产板块轮动现象研究》,里面提到了两个城市,分别是合肥和北京。自2015年5月开始,这两个城市的房价涨幅在70城中位居前两名,分别是52%和51%。而现在,这两座城市均已经调转向下:

而从三类城市的房价走势来看,一二线均已现颓势,只剩下三四线城市还在缓慢爬升,但这种爬升正在面临两大阻力,一个是三四线楼市主要靠释放存量需求,靠棚改,但棚改前期棚改力度过猛,需求释放过快,后续衰减也会很快;二是去杠杆已经成为主题,三四线楼市继续发展需要维持高举高打的局面,这需要房企的助力,一边卖房子,一边大规模吃进土地才行。现在龙头房企都面临“储备陷阱”,手里存货太多,资金沉淀严重,下半年买地不会是重点。

如图,在一线楼市已经掉头的情况下,二三线能扛起大旗?

当然,具体到今年金九银十的“消失”,还是跟上半年的密集调控有直接关系,本轮调控与以往不同,最直接的表现是政策不再是追着房价跑,而是先给房价打预防针,手段也更为高明。今年以来已经有46个城市明确“限售”,预计这种手段还会扩展至三线城市,未来超过50个城市限售也有很大可能,排除掉这些城市,你会发现剩下那些可以随便买买买的城市全都是不值得买买买的城市。限售的好处在于化解“爆发”,没有爆发,就好腾出手来解决核心问题。

核心问题是什么?对于房地产来说,仍然是大而不破的“泡/沫”。

几个月来,泡沫这个词不算热,但聪明的人其实已经看懂,当前化解“泡沫”已经在悄悄地进行了。今年金九银十的消失就是这一行动的最直接表现之一。泡/沫,是如何化解的?

1、 “稳健+偏紧”的货币供应

大家应该还记得央行定向给“小微企业”降准,通知是9月30日发出的,但生效却是在明年,我在之前的文章中也专门就这种“延迟”讨论过,其意图就是留出空间和时间,让市场消化预期,让人事安排完。

总之这件事说明了一点,当前经济的主要矛盾是结构性矛盾,而与之相对应的措施也是要解决结构性矛盾,实体小企业借不到钱,或者借钱成本高的问题要解决,这是稳健的一面。

而偏紧的一面则体现在房地产。供应端,下半年开发贷会有一个明显的下行,随着房企偿债高峰的来临,现金流是极大的考验,少拿地,多卖房,降价卖房是务实选择。而具体到购房需求这端,在房贷整体明显收紧的情况下,堵住房抵贷消费贷等资金流入楼市,等于是遏制住了需求。

以上两点,一个是管住了钱的数量,一个是管住了钱的流向,货币供应已经实实在在让楼市感受到了“寒意”。

2、全力去杠杆

去杠杆才是这几个月的高频词。

6月份的M2(9.4%)首次低于10%,而8月份已经只有8.9%,这是近20个月来的新低。M2最能代表金融体系内部的杠杆规模,而它的快速走低,已经说明金融去杠杆的效率。

金融领域的去杠杆,去掉的是市场倒腾出来的派生货币。而正是派生货币放大了购买力,导致了资产荒,推高了房价。遏制住派生货币,对楼市的直接影响用一句话形容:以后买房得用自己的钱。

去杠杆就是去债务,房企高杠杆扩张与购房者高杠杆买买买都将结束。对于习惯了那些用银行的钱来为自己赚钱的人来说,无疑是致命一击。

去杆杠要做的就是主动化解金融风险。对于房地产而言,化解了金融风险,就能化解“泡/沫”,很显然,“化解”是远远优于“刺/破”的。

当人们只关注到各种眼花缭乱的调控时,货币已经悄悄地发力,房地产寒冬将至,至于“春天”,在哪?

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