本文来源公众号地产党（dcd2002），转载已获授权
01
十多年前，看过一本经济类的书籍，不记得书中具体的内容了，只是对于作者分析问题的方法依旧记忆深刻。作者为北京某高校的女教授，曾经求学于苏联，根据书中的内容来看，她属于典型的基础知识扎实的类型。
教授在分析某个经济学问题的时候，她首先会考虑问题产生的原因，然后深入解析这个“问题”是否长期存在。如果答案是肯定的，那么接着提出如何解决这个问题。且不论得出的结论对错，至少从分析问题的方法来说，逻辑性极强。
02
就像前面所说，书的内容早已忘得一干二净，但是分析问题的方法，到如今依旧让老夫受益匪浅。理论结合实际，我们一起聊聊当下的杭州房地产市场。
但凡有那么一点关心杭州楼市的朋友，应该对现在火热的行情有所了解。钱江世纪城和未来科技城这样的热门板块，自然是一房难求，甚至于还得找关系买号子，哪怕些原先不入大多数人视线的闲林和星桥板块，也一样是鸡犬升天。
不得不承认，拆迁户和心理预期也是杭州楼市疯狂的两大原因，先说说拆迁户。众所周知，拆迁基本是集中在某个地段某个时间段，这就导致了由拆迁产生的购房需求也是瞬间集中爆发，让大伙儿见识了以往未曾有过的“疯狂”，找关系、买号子都不算什么事，接近千万的房子一次性付款也未必买得到。这里说个小插曲：原本五年的拆迁任务，集中到两年来拆迁，需求集中爆发也就不难理解了。
03
再说说心理预期。其实，较之于厦门、合肥、南京、苏州等去年房价飞涨的城市，杭州显然是属于慢热型的城市。杭州真正的快速上涨，是在2016年10月开始限购后，也就是G20以后。细细思考，这跟杭州过去几年房价阴跌大有关联，让更多的人明白了一个道理：房价会上涨，也一样会下跌！心理预期之下，让人变得格外小心，毕竟一朝被蛇咬三年怕井绳。
只是，当限购政策出台以后，手头还有多余房票的人，发现“房票”也是资源，而且是一种稀缺的珍贵资源，原本还未考虑购买第二套的房子，此时却快速提上了议程，咬咬牙东拼西凑就买了。这背后的逻辑，其实也是预期发生了转变：政府限制买房，是不是意味房价还得涨？如同老百姓调侃的那般“不限购还好，限购了等于逼着原本不想买的人也购买”！
04
行文至此，我们再来看看“拆迁户”这个因素是否依旧会长期存在？“拆迁户”对于房价上涨来说，显然是属于外生性要素，也就是说不具备长期性，说白了就是消费一个“拆迁户”就减少一个需求。“拆迁户”集中性爆发性的购房，只能是某个阶段的特殊现象而已。
再来说说心理预期层面的问题，“限购”带来房价飞涨的恐慌性在得到释放后，也在慢慢消失，与“拆迁户”一样不具有持续性。那么，什么样的因素才是内生性的因素呢？比如说城市由于产业的驱动，可以为更多的人提供高薪的职位，源源不断地吸引高素质的年轻人这个城市就业、生活，获取应有的高薪。“年轻人”意味着有购房的欲望，“高薪”意味着购买力。翻译成大白话就是“想买又买得起”，这样就促成了最后的成交。
05
最后，本着把问题说透的原则，我们一起来总结一下：在分析房地产市场趋势时，是涨是跌还得看推动涨跌的因素什么，这些因素是阶段性的存在（外生性），还是长期的存在（内生性），是不得不着重考虑的问题。用中国人常说的一个成语“事出有因”来形容，最为恰当，当然以佛学的理解就是“因果报应”。大道至简，很多问题，越想越有意思，你是否也有同样的感觉？
户型点评达人2017-10-27 09:55:15
