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三四线城市的房价又要飞了?真相令人震撼!!

户型点评达人 2017-11-09 17:53:44

中国的三四线城市,当下,正在上演一场现实版的“冰”与“火”之歌。

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三四线城市的房价要起飞了么?

这两年,一线及热点二线城市的房价,犹如那让逗比总统特朗普恨的牙痒痒而又无可奈何的朝鲜导弹,一个个的“直上云霄”。

“回老家去”也就成了北上广深的“一线漂”们最悲凉的“呐喊”。

而现在,属于三四线城市的“老家”也不那么好回了。

因为,三四线的房价似乎也要起飞了。

据中原地产的数据(数据包含了全国300多个三四线城市的土地成交信息)显示,今年上半年以来,我国三四线的住宅用地的成交楼面价无论是溢价率还是同比增幅,都超过了50%

先解释一下,

溢价率是指,最后成交的价格相对政府挂牌拍卖价的涨幅;

增幅是指,今年的成交价相对去年的成交价的涨幅。

而不管哪个口径,都显示出这50%绝对是一个不低的水平。

(数据来源:中原地产;制图:TT财经)

而根据当下市场,地价推动房价的主流逻辑,三四线的房价,未来两年,是必要坐飞机的节奏。(当然政府强制限价除外)

当看到这些合乎其理的推论和言辞凿凿的论据,你是不是也认为三四线的房价要起飞了?

如果你是这么认为的,恭喜你“入套”了。

因为开发商们巴不得你能这样看问题。

实际上,这个结论是严重经不起推敲的。

首先,这是一个被平均了的数据,很多三四线是被提高,并不具备代表性

就好比,在政府发布的年度国民经济统计公报,每人都有几十万的银行存款一样。

实际上,当下的三四线城市是存在严重分化的。

比如,同是在今年上半年,宁夏中卫市仅成交了1宗土地,还是0溢价。陕西、东北的很多三四线城市也0溢价成交;

而珠三角的佛山住宅土地溢价率达到了85%,珠海更是达到惊人的146.9%;长三角的嘉兴、沧州、衢州、台州等地的土地溢价率都在80%以上。

某程度上可以说,中国中西部大多数三四线城市,都是很危险的。因为,连开发商们都不看好它们。

那么,环珠三角、长三角的三四线城市,就能高枕无忧了么?

开发商大肆推高这些城市的土地价格,难道,房价就能跟着大涨了么?

2

成本高,就一定能卖高价么

在中国,具备“现实扭曲力”的有两类人,一类是能把“死人说活”、“弯的说直”的包龙星(周星驰饰演的《九品芝麻官》的角色);一类是可以“重释”经济学逻辑的地产销售(包括带客的中介、案场的置业顾问,还有那些所谓的专家)。

其中,一个被扭曲的经济学常识就是:地价越高,房价就越高

有问题么?没问题么?

看似没问题,然而,却经不起推敲。

假设“地价越高,房价就越高”这句话成立。

那么推而广之,就意味着“只要成本高,就能卖高价钱”。

而如果成本高,就能卖高价钱的话,这世上哪还有赔本的买卖。

对商家来说,那些卖不起价的商品,只要把成本提起来就可以了。

显然,“地价越高,房价就越高”就是个彻头彻尾的谬论。至少从经济逻辑的角度是如此。

然而遗憾的是,那些地产销售和专家们,则一直不懈余力的向普罗大众灌输着这个谬论,更可悲的是大多数民众坚定不移的相信了这一点。

那么,如果这个情况是谬论的话,事实的真相又是什么呢?

真相就是,高房价推动着高地价,而不是高地价推动高房价。

而这种逻辑上的反转,对我们判断房价是至关重要的。

政府标的挂牌价才是土地的真实价格,挂牌价是房地产评估机构根据实际情况及周边交通、环境和未来规划做出的评估。

而开发商之所以高溢价拿地,土地自身因素占比很低(土地的真实价值就是挂牌价值),更多是对城市高房价的预期,而这种高预期显然来至于诸多不确定性因素。

说白了就是赌,开发商在赌明天。然后编了个故事,让购房者相信。

这个时候,可能有人会提出城市价值和城市红利,来为土地高溢价辩护。

当然,开发商也坚信这一块,不然也不会争着以80%甚至150%的溢价去枪珠三角、长三角三四线城市的土地,而中西部三四线城市0溢价的土地都觉得烫手。

但我们必须要承认的一点是,一个城市的价值和红利是个缓慢释放的过程,哪怕是长三角、珠三角的城市,GDP年增幅也很少有过10%的。

所以,土地及房价,短时间内(1到2年)翻倍的增幅,某种程度上,就已经吃掉了未来5年乃至10年的城市红利和新增价值。

所以,当下一些三四线城市,“鸡犬升天”的地价和房价,靠的已经不是城市基本面(价值)了,而是参与者(开发商、炒房者)的集体想象。

当然,老祖宗还给我们留过一句话:富贵险中求。

险中求富,你,有那勇气么?

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