谁动了“房价奶酪”？zheng fu？

政府所得切掉房价奶酪的6-8成，政府所得在房价占比高是不争的事实。

从宏观上看，2014年，土地出让金和税收占房价的比重达8成以上，历史平均为61.7%；

从中观上看，2015年土地出让金和税收占房价的6成左右；

从微观上来，2015年政府所得也大约占房价的6成左右。

什么是土地出让金？

顾名思义，它是一个与土地和土地使用权相联系的新范畴，是一个土地财政问题。

土地出让金，在社会主义宏观调控中具有双重功能：一是调节土地的利用，改进和调整产业结构，包括一二三产业结构、各业内部结构等，制约或促进经济发展；二是土地出让金的分配，作为调整市场经济关系的经济杠杆，调控在国家、土地所有者和土地使用者之间合理分配土地，调节市场竞争关系等。

土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。

土地出让金准确地说，是土地使用权的交易价格；也可简单地理解为地价，其价格高低取决于土地市场的供求关系。

这一事实可以在之前的数据中体现：

1 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的8成

地价和房地产相关税收占商品房销售额已达8成，地价和房地产相关税收增长迅猛。

 1999-2015年土地出让金增长63.3倍，2015年占地方财政本级收入39.2%

2004-2014年5种房地产特有税收增长11倍，占地方财政本级收入之比从10.2%上升至18.2%

2004-2014年6种房地产相关税收增长7倍，2014年占地方财政本级收入之比9.61%

除房地产行业特有的税种外，土地财政还包括6个与房地产相关的税种。这6个税种无法直接获取，但可以从分项目中间接获取。包括教育附加费、城市维持建设税、房地产企业营业税、房地产企业所得税、房屋转让个人所得税和印花税。

地方政府获得房地产行业收入的80%

2014年国有土地使用权出让收入和11个房地产相关税种税收占当年商品房销售额的84.2%，仅仅考虑国有土地使用权出让收入和5个房地产特有税种税收，也占到当年商品房销售额的74%。

2 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的6成左右

抽取北京、上海、广州、深圳、杭州、天津、南京、武汉、重庆、成都、苏州这11个城市进行中观城市层面房价构成的核算。

房价分解为以下4个部分：楼盘建设成本(建安费用)、土地转让费、政府税收(不区分征收对象)、企业毛收入(不考虑企业财务成本、人员成本等)。我们计算发现，2015年，土地成本占房价的40.1%，税收成本占16.7%，建安费用占比11.1%，企业毛收入为30.1%，土地成本加税收成本占房价的6成左右。

房价分化严重，楼盘建设成本(建安费用)差别不大

考虑到房地产开发的周期，我们用2013、2014年的建安成本分别作为2014、2015年的楼盘开发成本。从成本上来看，各地差别不大，位于1300-2400元/平方米区间内，而且两年变化不大。

土地成本增速高于房价增速，推高房价

考虑到房地产开发周期，我们将上一年的土地出让价格作为下一年房价的成本，即将2014年的土地出让价格作为2015年房子的土地成本。

2015年，11城市房价的平均涨幅为3.8%，深圳的涨幅为32.1%，而相应的2014年土地出让价格的平均涨幅为26.4%，深圳的涨幅为135.6%，土地成本的增速远高于房价，是房价的重要推动因素。

土地成本占房价的比重增加。在11个城市，2014年土地成本占房价比例的平均值为34.2%，到2015年比例上升为40.1%，深圳更是从40.1%上升到71.5%。

房地产税费占房价比重平稳，约为2成

房价中另一个重要的组成部分是税费。我们把房地产相关的11种税收归为土地税和营业税，两者之和为房地产相关税费。土地相关税收约为土地出让金的15%，营业税约为房价中扣除土地转让金、土地税费和开发成本之后的25%。房相产相关税费占房价比例平稳，约为房价的2成。2014年税费平均占房价的17.3%，2015年平均为16.7%，保持平稳。

政府所得占房价的比重大约为6成，企业毛收入占比3到4成

我们将土地出让金和政府税收加总，计算出2014年政府所得占比平均为51.5%，2015年为56.8%，呈上升趋势。分地区来看，深圳的上升幅度，从2014年的57.9%上升至2015年的73.5%。

企业毛收入占比3到4成。2014年，除去政府所得和建安成本的企业毛收入平均占比为36.6%，而到了2015年，这一比例下降为32.0%。