8个观点，看透“最贵”经济学家任泽平的房产逻辑！

近期，任泽平以上千万年薪加盟恒大的一纸任命书传遍了朋友圈，被网友调侃为“最贵”经济学家。在大家聚焦任泽平薪酬的时候，我们更关心的是他的观点。

他的另一条言论也被热炒朋友圈“18年买股票，19年买房”，这个该怎样理解呐？

比如，他用最浅显的道理，“物以稀为贵”来解释房价上涨的根本原因；一针见血地指出了“长期看人口、中期看土地、短期看金融”的房价趋势判断因素；他还用犀利的眼光去看房产税的“两面性”，并分析出致房价上涨和下跌的不同情境……

分享“最贵”经济学家任泽平的8个观点，看懂他的房产逻辑。

01

什么决定房价？

长期看人口、中期看土地、短期看金融

什么决定房价？研究了10年房地产后，把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。

判断一个地方未来房价是涨还是跌，个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。

中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。

短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。

02

大部分流行的地产观点都是错的？

不了解政策&单一逻辑谬误

个是不了解政策。比如很多人讲房地产“市场”，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，市场起码要有供求。分析的逻辑框架就错了，所以很多人过去十多年不停在看空，结果涨成这样。

第二个不要试图用单一逻辑来解释。比如大家经常讲中国要人口老龄化，所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了这么多年，房价还是无畏无惧地上涨。

03

未来几年如何配置资产？

2017/2018年炒股，2019/2020年买房

未来几年我们怎么进行资产配置？我的回答非常简单。2017、2018年炒股票，2019、2020年买房。然后炒股票，17、18年炒有基本面的股票。19、20年买人口流入地方的房子。

04

什么是城市化的正确姿势？

人口向大都市圈持续聚集

中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。

但是全球来看，无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。

为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。

05

为什么过去一线房价涨幅这么高？

人地分离，供需错配

就是因为我们在“控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因。

06

房子最重要的是什么？

地段，地段，还是地段

房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍，东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住，房子最重要的是什么？地段。是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

07

个人住房房产税什么时候出台？

短期内难以推出，尚待加快推进

6大前提条件尚不具备：包括开展的住房普查、建立统一的不动产登记系统、统一界定房屋性质、完成房产税改革、界定居民“基本住房标准”、完成修订《税收征管法》。

短期难以替代土地财政：由于较高的豁免设置、较低的累计税率设置、大量房产难以统计和确权、真实城镇化率较低等因素，即使开征个人住房房产税，短期内也难以替代土地出让收入。

无论是从国外还是重庆上海试点看，房产税均不是稳定房价的有效手段。

08

房产税能抑制房价吗？

因城市情境不同而异

在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。

而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。

从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。