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2018楼市-简猜想

楼市小胡 2018-01-02 17:49:49

2017年即将划上句点,全年衡水楼市表现,可以用一个词来形容,那就是“稳涨”。2017年也是史上最严调控年,尤其是一二线城市,全面迎来“五限时代”。

即将来临的2018年,将有哪些“变”与“不变”呢?

1基调:差别化调控时代

2017年12月18日至20日,中央经济工作会议提出:

1.稳中求进工作总基调是治国理政的长期坚持重要原则。

2.积极的财政政策取向不变,稳健的货币政策要保持中性。

3.加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。

从中央经济工作会议关于房地产内容的表述来看,这意味着一刀切的楼市调控时代已经结束,差别化调控是未来三年中国楼市基调,说明坏时托、好时压的调控逻辑与主要特征没变。

差别化调控是延续2014年以来一直强调的“分类调控、因城施策”楼市政策基调,这是承上启下的调控思想。其最终的目的是确保中国房地产市场稳定健康发展,防止三四线城市库存过高、地区供应过剩、房地产大起大落、房价崩盘、中国经济下行、金融系统风险、债务风险、地方财政破产的八大危机。

2加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度

“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”这句话既是十九大报告对房地产的表述,也是刚刚结束的中央经济工作会议的主要内容。其中,多主体供应:主要是政府、企业、集体、个人、银行、保险等不同类型的主体供应。多渠道保障,即商品房用地、存量用地、集体用地转住宅租赁用地、工业用地转住宅租赁用地、商业用地转变住宅租赁用地、综合用地转住宅租赁用地、或者是小产权用地转正成商品房用地、集体用地。租购并举,即租购同权、租购比例合理。换句话说,住房制度的发展方向:高端有市场、中端有支持、低端有保障。

3发展租赁房,将是2018年住房制度中的重点

从今年下半年开始,租赁开始成为楼市的主基调。此次中央经济工作会议,多次出现“租赁”字眼,发展租赁房将是2018年住房制度重点。

“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”这意味着中国房地产市场将出现三种交易方式:卖、租和长期租赁。长期租赁,其实是某种意义上的卖。“长期租赁+贷款支持+按揭支付房租的方式”将让大资金、轻资产玩租赁成为可能,2018年将有更多大银行携手大房企进入这个领域。

4货币:一个字“紧”

近期,美联储年内“加息”再次成为国际金融市场的重点讨论对象。美联储实现了年内第三次加息,稍早前,加拿大、英国、韩国同样进行了加息,日本央行和欧洲央行也释放了收紧货币政策的信号。

全球已开始进入新一轮的加息周期。可以肯定的是,中国不会坐视人民币贬值的。所以,从宏观角度看,2018年资金使用成本会更高,导致贷款利息还会提升,而房企的融资成本也会随之提高。再看M2,增速快要破9%,但人民币流出又受限。预计楼市方面肯定是会收紧的。

5土地:宅地更加稀缺

事实已经证明,大城市宅地供应量是无论如何都无法增加的,这是由户籍与土地等根本制度所决定,不是地方或国土部通过行政命令就能改变的。所以,在像深圳这样的大城市,宅地仍会继续稀缺。而部分城市把宅地用于发展租赁市场,更会造成两个结果:一是地价貌似便宜了,因为有自持;二是可售宅地会更稀缺,其价值将会更高。

6房地产税立法稳步推进

12月20日,《人民日报》刊登了财政部部长肖捷撰写的《加快建立现代财政制度》一文,文中提到:房地产税立法、个人所得税改革、健全地方税体系改革工作稳步推进。这意味着房地产税出台已经真正进入倒计时,明年有很大几率列入立法计划。

2018年政策仍将是影响衡水楼市的关键因素。在变与不变之中,以不变应万变,短期看政策,中期看土地,长期看人口,2018的衡水楼市值得我们期待。

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