7张图3千字带你读懂衡水2月楼市变化！11条答疑...

3月1日，衡水特价房2群组织了一场生动的社群活动——楼市《微课堂》，衡水特价房1群、3群、4群、5群进行了同步的直播。来自衡水房天下的宿金瑞为大家带来了2月衡水楼市数据报告，并回答了网友的提问，我们将课堂实录、11条答疑汇总如下。

老师：衡水房天下主编 宿金瑞

主持人：石家庄房天下主编 陈华

实录

主持人：大家好，楼市《微课堂》第1期开课了。我们将带大家了解衡水的楼市现状。今天请到的嘉宾是，衡水房天下主编，宿金瑞。昵称金金。金金，好。

金金：大家好。

主持人：先来说一下二月份儿的市场成交吧，衡水现在没有官方的成交数据。从我们房天下开春探盘的数据来看，二月中旬楼盘的平均成交套数在二十套左右。其中成交量的，比如河东的太阳城，成交量可以到四十五套、五十套。成交量比较一般的楼盘，只卖出两三套的也是有不少的。

金金：大家可以看一下我们这个春节期间的成交量和到访量的楼盘。这个成交数据跟一月份相比，还是有比较大的降幅的。因为一月份衡水有一些楼盘要冲刺年终任务集中放量非常大，比如说恒大绿洲，一月份儿的整体销量达到了一百四十套左右，那么少的楼盘一月份的销量基本也在十套以上，这是一月份的整体成交情况。2017年，一月份到十一月份商品住房的累计销售面积是253.4万平米。同比增加了23.5%，销售套数是24000套左右同比增加了24.6%，所以说2017年的整体销售数据还是相对比较好的。这个是一月份、二月份以及2017年成交方面的数据。供大家参考一下。

主持人：太阳城成交为什么会比较好？

飘漂（网友）：因为便宜。

金金：对，飘漂说的其实是对的，东方太阳城现在的整体价格相对来说是比较低的。网上的报价在8500左右。相对来说是衡水房价均价以下。而且衡水现在在售楼盘很少嘛，所以它的成交量是非常不错的。

主持人：从成交来看，哪些盘是目前网友最为喜欢和关注的？

金金：好的，那我先来这个回答一下，陈华老师的这个问题啊，哪些盘是目前网友最喜欢和关注的。其实我发现衡水的楼市是非常有意思的。2011年到2013年期间衡水的房价普遍在三千左右这个低门槛的时候。百分之八十以上的网友买房最关注的其实还是价格这个关键词。那个时候大家对楼市是非常懵懂的。

金金：2013年是衡水房价的分水岭，从三千以下跨到了五千大关，这个时候网友开始关注的反而不是价格，而是户型配套容积率公摊等等房子的硬数据。

金金：从2017年开始，衡水房价又一次攀升这个大家都非常清楚，网友们最关心的问题，反而又变成了简单粗暴的房价。其实说起来这是非常无奈的一件事儿。

金金：可以这么总结一下目前的衡水购房者，其实分为两个大部分，一部分是非常庞大的刚需族群，这部分咱们的购房者朋友可能相对更关心价格一些。另一部分是改善需求的群体，这部分购房者更关心开发商的品牌实力。那么因为群体不一样，所以大家喜欢和关注的楼盘也不一样，那么具体的分类，大家可以从我们的排行榜上，大概看出端倪来。

主持人：目前，衡水市场的在售盘大概有多少？分布如何？

金金：衡水市场的在售楼盘是吧，先给大家看一下衡水在售楼盘表，这个是我下午粗略整理出来的一个表。那么目前衡水网上在售待售的楼盘一共有一百二十个左右。其中在售楼盘大概有近三十个吧，占比在百分之二十左右。

金金：从这个占比图上可以看到大部分在售楼盘，目前还是集中在河西区和路北区这两个区域。值得注意的是，衡水在售的楼盘里，其实商业和写字楼的占比是非常高的。那么目前的住宅市场还是待售楼盘占主流。

主持人：目前衡水以及衡水各区的房价是一种什么水平呢？2月的房价，是上涨，还是下降了？

金金：接下来是其实是大家最关心的一个房价的问题了。

先给大家看一张图吧，就是这个。是2017年2月到2018年2月衡水市区的均价的走势图。从这个图上可以看得很清晰，那么2018年2月衡水新房的这个均价达到了九千二百九十四元每平米。环比一月份上涨了差不多一个百分点。那么五个区的价格，现在的河西开发路北河东滨湖这五个区的价格其实都是有小幅的上扬的。但是由于春节期间销量其实没有达到开发商的预期水平。那么开发商对楼市的走向还是谨慎态度的比较多一些。

主持人：每个区域的房价又是怎样的？

金金：然后说一下衡水二月份儿的各个区域的房价，这样的一个价格对比吧，二月份的话，其实还是和大家印象里的差别不大，河西区还是最贵的均价差不多到了一万一左右。具体数据是一万一千一百八十四元每平米。这是房天下网站上统计的均价数据。那么排名第二的是开发区，均价是九千七百一十七。排名第三的是滨湖新区，均价是八千九，那么第四的是路北区，是八千七百五十六元。的房价是河东区是七千九百三。

主持人：金金老师对于开年市场的预判是怎样的？衡水房价会涨还是会有降的可能？

金金：关于房价的预判的话，我觉得，从今年年后的走势来说应该是比较平稳的。开年市场来说的话，二三月份其实是历年衡水楼市的一个传统旺季吗，年末有刚需和返乡置业潮。那么今年的市场其实返乡置业潮也是很明显的，但是多在中低端的市场。中高端的市场相对来说数据比较平缓，虽然进入春节之后各个楼盘的咨询量有一个明显的上升。包括我们初七之后统计的400来电量，其实有明显提高的。但是成交量是相同比2017甚至2016年都是一个下滑的趋势。所以从市场情况来判断我认为现在的房价平稳阶段。

金金：好的，那我回答一下飘漂这位朋友的问题，最近一年在衡水买房的人是在当地工作的多还是在外地工作的当地人多？这个问题的话，因为我们这边的数据就是买房的数据是来源于我们的电话回访的一个数据。那么从我们的看房团回访的数据来看的话。在衡水本地的买房人群，其实占比是在逐渐下降的，外地返乡，或者说是来衡水投资的人。买房的人比例是在逐步上升的。

具体占比来说的话，衡水市区的占比应该是的，排名第二的是咱们周边几个县的购房人群。的主力军其实还是咱们在外地工作的衡水人。

主持人：2月份的土地市场，是否活跃？

金金：土地是房地产的走势的一个基础，那么衡水的土地成交量一直是一般的。二月份市区内的土地成交，一共是五宗，环比是下降了百分之六十一。但是同比去年是上涨了百分之二十五的。那么月度的土地成交总面积，二月份儿只成交了十五点七一公顷，环比2017年下降了百分之六十五点三六。可以说从数据上来看二月份的土地市场是比较平淡的。

金金：说到土地的话，我们可以再来说一下土地市场来表现的区域上的一个走势。

金金：衡水目前西南方向的土地资源相对来说是比较抢手的。包括这个区域内已经吸引了保利，天正，泰华，泰昌等等多家品牌的房企入驻。购房者的关注度也是相对较高的。那么开发区的人口近年来也是不断上升，相信随着人口的增多，配套设施也将会逐渐完善。经济发展也会越来越迅速，所以我个人还是比较看好衡水西南方向，这个区域发展的潜力的。

于广帅（网友）：衡水流入人口少，长远看涨势不大，个人感觉。当然有返乡人占一部分，影响一些房价因素。

主持人：西南区域，也是金金老师比较推荐的区域？

主持人：是的，包括刚才于广帅这位网友，其实说的也有道理。就是衡水从人口方面来分析，他个人不太看好长远看涨。那么我们从衡水的各个区的配套来说，其实衡水现在每个区域都有自己的支柱配套设施。包括我们路北的高铁站。衡水湖区域，有园博园、植物园在建。我们的西南开发区也是有宝源公园儿等等很多配套设施都是在建的。咱们的整个的南外环都是衡水现在发展非常好的一条路。所以我感觉啊，比较推荐这个区域吧。

主持人：最后一个话题：通过目前2月份的楼市情况，你怎么看3月以及2018年以后的市场走势？成交、房价等等，刚才房价提了一部分，金金老师再系统分析下。我们马上进入答疑环节了。

金金：那么主要分析几点吧，首先来说2017年衡水的市场整体去化量是相当大的。这个主要可能集中在咱们2017年开春的这个阶段，那么购房加投资的需求是得到充分释放的。进入2018年之后刚需资源是一个明显回落的这样的一个态势。

金金：那么2017年房价的攀升，衡水这边是相对比较快的，从年初的五千多到年末的九千多。价格的激增也导致到2017年下半年衡水市场的观望气氛就已经比较浓厚了，咱们购房者的购买周期也是在逐步加长。其实现在衡水的房地产市场有点像07、08年。或者是13、14年，那么在经过一定时间的爆发和释放后啊，市场一定会进入一个平稳平缓期。要想像去年那样单月几百套的火爆市场几乎是不太可能的。

金金：现在大多数房企也是认识到了这一点，在产品上可能会更注重品质和口碑，来通过品牌影响力抢占一部分市场份额，另一方面，价格战大家比较关心的问题，预计不会表现得过于明显。至少从我们的价格分析来看，现在是没有降价的楼盘的。但是虽然价格不会下降，楼盘的营销策略上应该还是会有所偏移的，通过各种促销手段加速库存去化，之后会多一些。那么市场价格不会有太大波动。一定时间内。房价上下的波动不会太大的话，新入市的楼盘有可能会拉低咱们整体区域的价格。新房源和品牌房企的一些楼盘入市可能也会拉高价格达到房价的一个平衡。

答疑

主持人：接下来，大家有问题，就可以@宿金金老师互动交流啦。

张（网友）：@宿金金什么时候买合适，现在还是等还是观望？

金金：来回答一下这个张的问题，什么时候买合适，现在还是等还是观望。这个其实主要看您的购房需求。如果是刚需。买房的话，那么我建议您如果有合适的楼盘就出手就可以了，如果是投资性买房的话，你可以多做一个横向的比较。从各个楼盘的他的优惠力度和性价比来说，选择一些更合适入手的楼盘来进行投资。

王洪涛（网友）：金金老师，西南板块，保利拉菲公馆旁边的地是都被拿走了吗？都有哪些公司拿到地了？是不是可以理解衡水房价在一段时间平缓，不会暴涨暴跌？

金金： 回答一下这个王洪涛网友的问题，是不是可以理解衡水房价在一段时间平缓不会暴涨，暴跌。那么确实是，不管是从我们的成交数据来看还是房价的走势来看。2017年下半年房价的走势，其实来说虽然是上扬，但是已经平缓了，那么2018年年初销售情况的话，其实是不太乐观的。我们这边来做一个预判的话，2018年的衡水房价应该是上半年是平稳的一个态势，如果没有特别大的利好因素刺激的话。

男人（网友）：金金老师，西南板块，保利拉菲公馆旁边的地是都被拿走了吗？都有哪些公司拿到地了

金金：保利旁边的土地的一个问题，我们这边拿到的数据可能不太准确啊，保利旁边应该是恒大拍了一块地，然后另外就是泰昌地产在北朝这边是拍到了几块地面积还是非常大的。这是我们这边拿到的两个房地产公司的拿地数据。如果有其他朋友有更多的信息补充的话，也欢迎补充给我们。

3群问题：衡水现在多少钱我想买一套房子，给介绍几个楼盘？

金金：小强说三群有一个问题，衡水现在多少钱，我想买一套房子给介绍几个楼盘。那么现在衡水的楼市均价基本在九千一左右各个区域的价格不太平衡，那么贵的话，河西区在一万一，的是河东区在七千九。至于您介绍几个楼盘的话，建议你去看一下我们的这个区域热盘可以给您推荐一下，咱们购房者最关心的几个盘。比如说恒丰理想城、四季花城，上海公馆、橄榄绿洲、保利拉菲公馆、滨湖国际、恒大绿洲和东方太阳城是我们二月份关注度的八个楼盘，您可以参考一下。

王洪涛（网友）： @宿金金感谢美女老师解答！房价会不会微调下降啊？任泽平不是说17，18炒股，19，20买房？

金金：王洪涛问房价会不会微调下降，微调下降的话，其实刚才咱们说过了就是衡水，现在的房价下降的可能性。微乎其微，那么各个楼盘可能会采取促销就是。比较大额度的，这样的一个促销的措施，比如说两万抵八万压两万抵五万呀，等等这些变相的一个优惠措施来推他们的房子。

1群问题：请问刚需怎么买？100万左右

金金：小强说，一群有一个问题，请问刚需怎么买一百万左右的房子，一百万的话，那么我们按一百平的房子计算的话，那么均价就是一万元。一万元的话在衡水大部分楼盘都是可以选择的，除了像保利，碧桂园等等。品牌房企开发的楼盘可能售价会相对来说贵一些，但也就是一万一、一万二左右，大部分的楼盘都在您的这个心理预期之内。

口香糖（网友）：手中有多套房，是出手还是继续留着？

金金：先来回答口香糖的这个问题，手中有多套房是出手还是继续留着？我们还是秉持一个理性购房的态度，包括您卖房也是需要理性的。那么，如果您没有特别大的投资需求的话，衡水今年的二手房市场相对来说也是比较平稳的、平淡的，所以还是可以再观望一下。

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飘漂（网友）：换句话说外地人基本以在北京居多吧，那么目前燕郊的这个价格跟衡水比，对于在北京长期工作的人来说是在燕郊买合适还是在衡水买合适呢，老师怎么看@宿金金

金金：刚才有一个问题是。在燕郊和衡水的这样的一个房价对比，是买燕郊合适还是买衡水合适。那么这个问题的前提是在北京长期工作？如果是长期工作，并且您是刚需购房的话。那么相对来说我们还是比较建议您在燕郊这边买房的，但是如果您是想要落叶归根，回衡水。或者是觉得燕郊的房价对您来说还是承担起来，困难比较大，那么衡水这边是河北省整个的一个房价的低谷，在衡水这边买房，其实性价比来说目前还是比较高的。

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鸿超（网友）：请问，凯旋城的房子现在入手靠谱吗？听说之前烂尾9年。

金金：有一位网友问凯旋城的房子现在入手靠谱吗，这个凯旋城之前确实有一些负面滴消息传出来。现在的话凯旋城旁边是有一个新盘也是今年刚刚入市的楼盘叫做丰铭中心。位置大概在人民路和正通街交叉口的这个位置上。这个楼盘的话是咱们政府监管的一个项目，对这个区域的楼盘感兴趣的网友可以去考虑一下。

木头（网友）：我们的数据是新房数据，还是二手房数据？

金金：这个木头问数据成交数据是新房还是二手房的。上面给的成交数据是咱们新房商品住房的一个累计销售数据。二手房来说的话，咱们2017年整体的二手房销售数据大概是新房的百分之五十左右。那么我们新房的销售套数一年是两万四千多套，二手房大概在一万一千套左右。

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男人（网友）：泰华雅清苑价格定位怎么样值得入手吗？

金金：有一位网友问泰华雅清苑的定位，现在买值得入手吗？那么泰华雅清苑现在没有正式的一个报价，现在是咨询的阶段，他的位置是在开发区区域位置上还是比较好的。泰华的楼盘还是相对比较靠谱的。

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