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雄文!楼市已准备软着陆,你还没看懂吗?

户型点评达人 2018-03-22 17:09:17

长久以来,我们都认为房地产绑架了经济,绑架了ZF,面对日益膨胀的楼市泡沫,乐观派认为楼市是刚性泡沫永远涨,悲观派认为中国楼市一定会崩盘,不存在软着陆的可能。不过,今天我要告诉你,国家早就已经着手布局实现楼市软着陆了,对于控盘能力超强的我国,实现楼市软着陆并不是特别大的问题。

阻碍楼市“软着陆”最主要的就是债务风险。

中国地方政府负债总额

刚刚结束的“2018年亚布力金融风险论坛”上,中诚信国际董事长闫衍表示,根据测算,当前我国地方政府显性债务规模约为16.47万亿元,风险总体可控。但是隐性债务债务问题较为突出,值得关注和警惕。“我们认为中国地方政府隐性债务总规模在20万亿到30万亿之间”。

来看一张图:

关于三者复杂关系就不详细赘述了,房地产靠直接贷款和间接抵押绑架了银行,银行靠地方债务捆绑了地方,地方为了GDP和财政收入又不得不依靠房地产,形成了一个利益三角。

房地产轻易动不得,处理不当就会造成整个链条的断裂,形成系统性金融危机。

有人说,为何没有居民部门,在我看来,居民部门暂时达不到成为风险一方的能力,因为他们的风险早就被解除了。

基本可以忽略的居民部门债务风险。

为什么说基本可以忽略,并不是说居民部门债务风险不严重,而是国家控盘能力太强了,居民部门简直就是被牵着鼻子走。

限购、限贷、限售……甚至限离婚,楼市说冷冻就冷冻,房价翻一番,利率提高高,未来还不排除加息,居民高位接盘也要老老实实站岗,在国家面前个人问题都要让位。

叫停首付贷和消费贷,整治互联网金融,想过度加杠杆负债都不行,加上中国没有破产制度,除非个体消失,否则负债终身,居民部门的债务风险轻松解除。

居民部门不来添乱,下面可以着手解除地方债务了。

最复杂也最难解除的是地方债务。

地方债务的复杂之处在于,地方财政主要靠房地产支撑,融资和收入的大头都是房地产,而且它担负着GDP增长的任务,贸然减少债务会造成经济衰退和社会运行紊乱。

因此,首先就是要把房地产开发规模控制住,2015年,国家重新规定了城市规模划分标准,严控大城市规模,限制房地产开发。

然后,2016年开始,用中央财政基建替代房地产开发用大基建+PPP挑起GDP增长的大梁,解除后顾之忧。

问题来了,国家哪来的钱进行基建,下面不得不说的就是税制改革,我们都知道,房地产发源于分税制,分税之后地方财政困难,主要靠房地产来解决,但是中央可不缺钱,负债率也就30%左右。

所以,怎么解决还是要回到税制上来——营改增就是解决的方法,地方让渡自己的财权,收上来的税收支持国家的大基建。

解决了后顾之忧,已有的债务如何处理?

那就更简单了,债务转移呗,印钱玩不下去就债转股,转成股权和债券,然后推一波房价抓紧卖地,转移给居民部门,2015年到2016年,就在干这个事儿。

然后,2018年初,中央办公厅引发指导意见,要求硬化地方政府预算约束,制止无序举债搞建设,规范举债融资行为。

地方没钱怎么办?有房地产税,房地产税不太可能在范围内统一标准、同一时间推行。正如美国不同州的房产税规定各有不同,而且确立细则的时间各有差异。

在2月26日发布的大消息中(修宪草案),就有一条修改意见提出——赋予设区的市立法权,我们之前的文章也对它进行了分析——这相当于是增加地方的自主权。这其实是给地方房地产税立法开路,房地产税的征收很有可能下方到地方,一部分作为地方财政收入。

完美,先擦屁股,再解决后顾之忧,然后打一下头不许再乱举债了,看似复杂的难题就这么解决了。

解决了最复杂的风险,剩下的就是小问题了。该加息的加息,该收房产税的收房产税,该去库存的去库存,该租房的租房。

接下来就靠时间拖了,房价每年回调一点,居民收入每年同步上升一些,人民币每年再适当贬值一点点……

你会发现,看似吓人的楼市炸弹其实是不用拆的,只需要把TNT拖成手榴弹,把手榴弹拖成二踢脚,二踢脚你还怕吗,想炸就炸吧!

而我们普通人能做的,就是在未来的日子里,别变成那个二踢脚。

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