在近期较为火热的以小镇营造为特征的地产开发模式中，基本都体现为：大盘长周期运营，配套较普通开发项目完善，生态环境为区域标杆等特点。
为了吸引客群，开发商对郊区社区进行统一规划，教育、商业、娱乐、医疗社区服务一应俱全，构建了良好的社区环境。以中产阶级的标准改造和发展公共设施，创造了良好的居住和投资环境，使郊区的吸引力越来越大。
房地产商营造出的“小镇”地产式的郊区住房恰好满足了大城市中产阶级以上群体既拥有一套独门独院的住房（低密度的社区住宅），又可保持一定社会交往的心理（客群选择的同质化，社群打造的日益成熟）需求。在这股大潮中，从政府出台的各类政策来看，可谓商机无限，作为推动中国城镇化快速发展的开发商也开始进行探索。
那么，什么才是开发商能做的小镇呢？无疑，只有核心发力点在社区的小镇才是大部分开发商可能涉及的范畴，在开发运营的过程中也需要进行明确的聚焦，做到弱水三千只取一瓢。
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客群聚焦
从本质上来说，本轮小镇潮中隐含了两个城镇化的方向，一为城市内部的再改造（城市内部区块形成特色小镇），二为城市周边合适区域的开拓，这便是一种郊区化的体现。
从中产阶级住区的英美模式来看，在城市化的后半段，乡村并没有被简单的抛弃。由于城市中心人口密集，居民矛盾尖锐，居住、工作、商业等城市职能混合，城市建筑密度高、街道狭窄、卫生条件差使中产阶级以上的群体选择在离城市不远的外围购买低密度独立式家庭住宅，这便产生一种全新的城乡结合的居住形态（中产阶级的乌托邦）。推动这种形态产生的正是城市的中产阶级以上的群体，许多分布在大城市周边的低密度小镇也由此不断增加，形成了现代欧美城市化的基本结构。
从我国目前的情况来看，大都市郊区化的过程中包含了两类人群的迁移。
类是中产阶级以上群体向城市外围的迁移，这种迁移模式居住与工作职能明显分离，是一种纯居住职能性质空间形式的创造；
第二类是工人阶层或者较低水平中产阶级（新知识阶层的一部分）向城市外围的迁移，这种迁移模式居住与工作职能有可能分离也有可能重新进行匹配。
那么，结合以上的分析，当前小镇地产的需求对象是城市人口中的哪个阶层呢？从政策上来看，发展大城市周边小城镇被认为是新型城镇化的重要着力点，由于大城市向周边城市的产业转移仍在持续，且周边城镇存在着大量的可开发用地，小镇地产的发力点仍在于为城市中产阶级以上群体打造低密度的纯居住空间阶段。这种结果是由当地的土地供应条件、自然生态条件、私家车通行条件改善、信息时代下联结度增强、城市中产阶级以上群体重新关注家庭生活空间从而向外去寻求更人文化居所的时代背景所决定的。当然了，任何封闭的小镇都将使自身的人文气息逐步丧失，小镇在后期运营的过程中一定是一个开放的系统，随着周边人员的聚集，小镇地产的居住者也将开始出现分化，这种分化更多的是基于市场中性运作的结果。
郊区发展的不同阶段与不同群体的进入期
资料来源：中国指数研究院综合整理
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区域聚焦
目前，从各个地区对特色小镇出台的文件来看，不同的城市面临的机遇并不相同，这个就需要结合当地的需求情况进行仔细的甄别，并不是只要有政策、有风光就能造出一个成功的小镇来。
马斯洛和其他的行为心理学家认为，一个国家多数人的需要层次结构，是同这个国家的经济发展水平、科技发展水平、文化和人民受教育的程度直接相关的。在发展中国家，生理需要和安全需要占主导的人数比例较大，而高级需要占主导的人数比例较小；在发达国家，则刚好相反。从这个角度出发，我国不同城市目前处于不同的发展时期，这也就决定了不同城市的需要层次结构也是不同的。在发展中的城市，生理需要和安全需要占主导的人数比例较大，而高级需要占主导的人数比例较小；在发达城市，则刚好相反。
海豚听风2018-03-27 16:26:37
