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公寓投资,为什么只选大城市,100%增值?

房产小道 2018-04-23 11:54:59

公寓是用来干嘛的,公寓的用处有多大,公寓有什么其他的边际作用,公寓买卖市场是否畅通,这几个问题回答完毕之后,可能对公寓投资就有了一个全新的认识,这些是基础,如果再加上当地的一些特殊公共资源,或许就有了比较标准的答案了,接着往下看,哈!

公寓这个产品,本身是属于商业性质,土地也是商业用地,年限也基本都在40年或者50年的范围内,这就说明是一种纯商业的模式,当然也有一些住宅公寓,由于存量较小,就不多说了!

:公寓是用来居住的,商用居住,酒店,民宿,或者兼顾办公也是可以的,对吧?

公寓是用来干嘛的,用来居住的,还是办公的,一般的理解都是商住公寓,既可以当酒店,也可以出租,作为办公,环境一般也会越来越少,但是作为酒店,民宿机会是的;

这就要问一下,你所在的城市人流量大吗,广州个人觉得可以,但是要在地铁周边5走路的范围内,如果是旅游城市,也是可以的,要考虑人流,人在这个城市的留存时间比例!

第二:公寓有没有什么边际的利益存在,显然是没有的;

住宅为什么涨价快,他和户口,学区,这些紧密相联,公寓就不具备这些条件,用途比较单一,那就要求突出他的其他方面的效用,例如位置,公共交通,是否CBD,格局适合做什么,有没有车位,停车是否方便,周边有没有商圈等等,会突出这些功能,要切记了,哈!

第三,商业地产的交易流程和税费,是怎么规定的,买卖是否畅通呢?

买卖一定是畅通的,但是由于税费较高,买卖的时候,实际并不是很划算,如果是短期投资,都有可能面临着亏钱的可能性,而且是大概率事件,理由就是税费,稍微高一点点,知道了吧?

商业地产部分税费,都有哪些,交易契税3%,个税1%或者差价20%,增值税就是增值部分的5.5%左右,评估费0.5%,交易费8块每平米左右,还有一个土地增值税30-60%之间,增值越多,收的越多,还有测量费,印花税,制证费,其他的等杂费;按揭贷款50%,首付50%,利率执行标准利率,有时候会根据客户征信上浮利率,都是有可能的,按揭还有保险费1%左右吧!

有个关键点,增值越多,收税也越多,例如100万买的商铺,涨到了300万,要卖出去,有200万的增值部分,这个增值部分收取增值税5.5%,个税20%,关键还有一个土地增值税,土地一般是房价的25-30%的比例,也就是说200万增值部分,有50万是土地部分,这50万的土地增值部分要收取60%的土地增值税,接近30万的税金,增值200万,要缴纳80万的税金,懂了吗?

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