文字版 | 房天下微讲堂 谨防二手房买卖陷阱

4月25日晚7:30，衡水房天下举行了第三场《楼市微课堂》公益讲座，本次讲座主持人为宿金瑞女士，邀请了家祥地产副总经理何龙先生为特约讲师，就网友关注的二手房贷款事项，如何规避买二手房风险，回迁房购买流程，有贷款的房源如何过户，如何选择靠谱中介，二手房估价标准以及未来房价等问题作答。

本次讲座覆盖衡水5大特价房群，现场气氛热烈，千名购房者参与其中，课程历时60余。目前小编将网友热门问题整理了出来，希望对大家2018年的置业计划提供帮助！精彩答疑马上呈现。

问题一：选择新房和二手房各有什么优缺点？

何龙：先说新房的优点吧。新房的优点，现在拿衡水地区来看，那么新房一定是这个开发商实力比较强的。除此之外新房和二手房最显而易见的优点就是没有人住过。这个肯定是新房最为突出的优势。新房所在的小区环境和物业。物业在短时期可能看不出来，但是它的小区环境和绿化肯定相比这个二手房一些旧小区来说都要好很多，这是新房和二手房相比较最明显的优点。

新房和二手房相比。最明显的缺点也很简单，现在二手房都处在一个城中心或者说一个比较繁华的城区。现在新房针对衡水来看位置相对来说要偏一些，同时新房周边的学校，商场，以及一些配套。可能不如二手房那么齐全。

问题二、买二手房应该关注哪些问题？如何规避买房风险？

何龙：二手房关注的问题还是比较多的，我建议大家在买二手房的时候，大家可以在网上或者找一些从业时间比较长的专业人士先咨询一下，因为二手房，你看到的就是一个实体，可是他隐藏着会有很多的东西。比方说二手房，那么他以前的居住者是谁。房子里有没有发生过一些特殊事情，这个肯定大家应该是最为关心的。

另外我建议大家去关心一下二手房的年限。一套房子的年限会直接影响到这个房子的价值，这个肯定是要做的。如果说有些人会问我说考虑一下主体是怎么样的，其实这个并不是最主要的关注点。

如何规避买二手房的风险这个问题，其实我建议大家。如果你买二手房的话，那么一定要找到一家靠谱的经纪中介公司。千万不要自己去。因为你从网上或者新闻上应该也听过好多的例子。你们个人之间签的协议还是很不规范的，而且会有很多的漏洞，容易让一些诈骗分子和一些不法人员钻空子。无论你是买房还是卖房。只要有二手房交易，我建议大家统一的是找一些比较靠谱的经纪公司。

问题三、买二手房的流程是什么？

何龙：买二手房的常规流程，首先，肯定是购买者要先确定想要购房的区域或者小区。确定以后我建议大家可以自己先在网上大概了解一下这个小区或这个这栋房子。它周边的一些配套设施或者四周的环境。然后找到一家中介公司，让他委托中介公司，在你挑选的这几套房子里面，挑选一个性价比比较高的。当然啦，他给你挑选最终决定还是来你来做。

当挑选出你比较中意的二手房后，中介公司会牵头和房东之间会进行一次谈判，这里会涉及一种付款方式，房价是全款还是贷款？也会谈到一个很敏感的话题就是价格。这个时候你可以让经纪公司去给出面谈价格，因为毕竟他们比较专业。

如果说这个房子的价格和付款方式都谈好以后，一定要让经纪公司给甲乙双方签订一份房屋买卖合同。这个合同一定要注意，现在衡水市是有标准合同的，如果是在衡水市买房，我建议你签署一份标准的合同。标准合同里头相对来说是要严谨很多，没有那么多坑或者说漏洞，这个是你必须要做的。签合同的时候一定要注意，如果你买房签合同，务必要给房东交定金。只有你交了定金，你这个房子才真真正正是你定下来的。而且要注意合同中定金的定应该是确定的“定”，而不是这个“订”。

当签定完了合同，这个事儿就可以暂时告一段落了，然后就按照合同的约定去走。如果你全款买房，那么会有一个资金监管，然后去过户，如果你贷款买房那么下一步涉及到的就是针对于你所购买的这套二手房的银行评估以及银行贷款的审批流程。

全款买房，这个不用多说，其实很简单，把钱做资金监管，然后过户，甲方收到钱乙方进行过户。如果是贷款的话，这个就比较复杂。买房，一定要考虑一下自己贷款的资质，自己的征信是否可以。如果说这些都没有问题，等贷款批下来，甲乙双方去过户，然后乙方拿着房本向银行提出贷款申请。银行就会把剩余的房款打给甲方，这就是一个简单的一个贷款的流程。

问题四、衡水各个区域的二手房价格差别有多大？

何龙：其实现在随着整个桃城区现在房价的上涨。然后河东区河西区开发区以及路北区现在的房价其实差别并不大。因为衡水的每一栋房都是。衡水每一个区都有它独特的小学和中学，所以现在整体来看，衡水的每个区域之间这个房屋的平均成交价差异并不大，相对来说比较低的应该是河东。

另外二手房，它不仅仅是跟区域有关系，现在就整个衡水来看，二手房的价格差异不在区域这方面，最主要的价格差异在于小区的房屋年限。就拿刚才他们说的河东为例。泰华的房子价格能拿到11000每平，但是有一些比较老的家属院。外墙是砖混的。那样的话，它的价格顶多达到6500每平。所以根据房屋的年限不同，即使是同一个区域，他们的房屋价格差别还是很大的。

问题五、购买纯新房转的二手房源（未交房未入住）有哪些注意事项？需要额外缴纳什么费用？

何龙：像这种房源，未交房入住的房子，现在桃城区还是比较多的，但是买这种房的话。建议大家一定注意两个问题，个问题就是这个房是什么形式的，他是有贷款还是没有贷款。因为这会直接影响到你的付款方式。

然后第二个问题是，就是这种房子，大家一定注意一下是否有房产证。如果他没有房产证是一个备案状态的话，咱们举个例子就拿现在的恒大绿洲为例，恒大绿洲好多房源就是这个情况，现在是新房，然后也没有入住，但是他处于一个备案状态，按照住建局的要求，备案状态的方式是不允许买卖的。如果你真的要买这种房的话，一些中介公司也会给你去操作，但是这种风险是极大的。还是不建议大家买这种备案的房。

买这种房其实并不需要缴纳什么额外的费用，如果说你真的要买这种房的话，那么你一定注意就是。对于已经是交房了，但是没有办证的房子。那么你买的话会涉及到一个费用就是当这个小区的这套房可以办理房产证的时候，甲方是先办理房产证，然后你再和甲方过户，那么甲方在办理房产证的时候就会涉及到一个甲方需要交纳的税费，这个税费由谁出。这个在合同里都应该是一定要标明的，如果说中介公司没有给你提到这一点，那么需要咱们购房人主动提出这一点。以免到时候产生纠纷。

问题六、如果买的二手房还有贷款，如何过户？有贷款无房产证的房源可以考虑购买吗？

何龙：对于这个问题，我想告诉大家的是，如果买的二手房还有贷款，那么他是过不了户的。如果说买的二手房有房产证有贷款，需要房东也就是甲方先去偿还银行的贷款。然后还清以后会有一个结清证明，那么这套房才证明是没有抵押了，这个时候才是可以过户的。

那有贷款无房产证的房子，不建议大家购买。因为风险是的。因为按照法律要求如果这套房你买了给了房东钱，因为没有过户，那么这套房按理论上他已经抵押给银行了。因为他贷款的时候该房屋为抵押，如果说房东出现了什么意外。那么银行为这套房屋的执行人，你可能是第二执行人，或者是第三执行人，这些都不得而知。所以说到时候这个房子能不能落到你的手里能不能顺利的过户到你的名下。这个是很难确定的。因为他只要有贷款，那么你就无法把控房东，只要房东出现意外，那么你就会承担的风险。所以说是不建议大家购买有贷款无房产证的房。

问题七、买回迁房需要注意什么问题？

何龙：买回迁房需要注意的，你也得看他有没有房产证，如果没有房产证，那么是不建议大家购买的。如果有房产证这个就没有关系了。

因为现在人们的普遍的印象是，就是说回迁房的房屋质量不好，其实现在从整个衡水的建筑来看回迁房和小区里其他的商品房，他们的质量是相差无几的，没有关系。如果他有房产证，那么你也可以顺利购买这个是不用担忧的。

问题八、一般二手房的估价标准有哪些？如何简单给自己的现有住房做个估价？

何龙：在当今的市场行情价，二手房的估价标准最为常用也最为实际的。就是比较法，如果说你想给自己的房子做一个估价的话，我建议你可以登录一下房天下的网站看一下同类的房源在售的。是什么样的房价，你可以根据网站上给出的报价。然后给自己的房子进行一个估价。这个比较法是现在最为实际的方法。

问题九、现在买房会不会亏，衡水未来房价如何？

何龙：我建议大家如果是刚需的话，买房一定要及时的下手越早下手肯定是越占便宜的。因为房并不是一个只是用来投资的，他有好多实用性。比如：，给老人居住，或者给孩子一个更好的居住环境，这是房子的最根本属性，而不是投资。所以说我建议大家有刚需的一定要及早及时入手。

说到衡水未来的房价，我个人认为，衡水的房价在近五年之内。可能不会再出现16年17年的这种翻一番的涨幅了，这种现象应该是不会出现的。但是近五年之内衡水的房价应该还是稳中有升，这是我个人的看法，大家可以做一个参考。

问题十、现在市面上中介这么多，该如何选择靠谱中介？

何龙：首先我给大家普及一个知识就任何一个中介服务或者是一个经纪公司而言，他都不是可以随便就能成立的。因为它属于一个特殊的行业，那么按照住建局的要求，是要取得工商营业执照，第二取得营业执照以后不是可以马上营业的，需要去住建局进行备案。那么也就是说，在任何一个中介公司，他的墙上挂着应该不止一个营业执照，还应该有一个备案资格证。另外并不是说你有了备案资格证，你这个中介公司就可以开门营业了，按照衡水市住建局的要求你这一个公司要有四名。这个取得经纪人从业资格证的员工这才可以。

你可以去查他这个公司是否有营业执照。第二个是查它是不是有住建局的备案证，而且这个备案证是三年一检。看他是不是过了年检了，如果过了年检的也是不可以的。如果这两个条件都满足的话，那么你还可以要求去看他有没有从业资格证。这个公司的员工手里有没有经纪人从业资格证，这是一个咱们住建局一个考试通过认证的一个资格证。

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