目前三四线城市各种类型的商铺比较过剩，未来10年后什么类型的

首先要明白买商业地产都是为了投资，那投资最重要是投资，对于商铺的投资利润主要来源于两种，其一是买卖溢价，其二则是租金。不管是买卖溢价还是打算自己持有出租，不管几线城市，最重要的是以下几点：

：地段不等于人流量。投资房产最看重的是地段，然而在投资商铺时，相比于地段，更看重的是人流量，而且很多时候，地段并不直接等于人流量。比如市中心二环位置肯定优于三四环，但是很有可能三四环因为是后发展区域，房价较低是人们的常住地，且相关商业配套尚不完善，这时候，三四环商铺的相对人流量要大大优于二环；

第二：人流，人流还是人流。判断一个区域人流量的多少有很多方式。一个大的期房项目，目前已经有部分交房，但是入住率很低，这时候不要单单通过一个小区的入住率来判断，要仔细看周边1000米范围内的人流，包括其他小区的入驻率，周边是否有地铁通车或者在建的地铁站；另外，可以通过手机百度的热力图来判断人流量大小。地图上有热力图的标志，一般热力图颜色越深，人流量越大。

第三：看区域规划。很多时候投资投的是未来的空间。如果买商铺并不是想长期持有，而是想尽快转卖赚差价，那就需要考察周边是否有支撑区域整体房价上升的资源注入。如果一个区域政府将要搬过来，或者有众多产业迁入，或者是地铁的开通，商场的修建，那未来该区域房价的空间会很有保证。

第四：当已经有心仪区域后，就需要在区域内的商铺进行对比了。同一区域，地段优势基本没有差别，就需要看价格了。租金=（税后月租金－按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款），一般在8%-10%相对比较划算，如果不足5%的话，不建议考虑入手，整体都跑不过通货膨胀，没必要投资。