先放一波昨天留言有礼文章中奖的同学名单↓↓↓
恭喜两位获得S姐姐送出的精美兔子小水杯各一个，下周任意工作日来我们办公室领取就好啦（坐标：政通街盛世桃城一期沿街门店搜房网）~
S姐姐本来想起的题目是《买得起车，买不起车位的“隐形穷人”，你们还好吗？》实在扎心，打击面太广，遂放弃。
和衡水莫名其妙飞涨的房价不同，衡水的车位从N年前就贵的离谱——忘了东方太阳城推三期还是四期，S姐姐跟当时项目的总经理闲聊，正好说到车位问题，那是一个太阳城房价还只有三四千的年代，但是人家的车位已经华丽丽的卖出10万/个的价格。
网上有人曾经算过一笔账：
如果我所在的小区车位卖20万，
租金300元/月。
假如我不买车位，20万存银行，
以4.5%的普通理财产品利率计算，
一年9000元利息，每月750元，
750元的月租金，250%的溢价，
足以解决租不到的问题。
那，为什么还会有人买车位呢？
为什么？这个答案也分两种情况，是不想租。
衡水的车位是一个非常有意思的现象，无论我们逛街、逛超市、逛商场往往都没停车位（这可能是市政规划的问题），即使只有双向两车道的小路，路边也得给你划拉两排路边车位挤得你无路可走（这可能也是市政规划问题），所以我们的市政规划也好，我们的民众心理也好，目前为车位付费的观念还相对较弱。
这个观念通俗来说，类似于我们现在肯（无奈）付费去买一大堆视频网站会员，为电影版权付费一样——之前有免费资源下载的时候，谁会自己花钱去下电影？那么既然可以停到马路边上，谁会额外再花钱去租个车位（当然也会风吹雨淋抢不上）？
第二就是你想租也租不到。就说住宅小区吧，大部分小区的车位配比应该在0.4-0.8之间（这个配比还是往高里说的，比如在水一方小区规模是6000户，停车位规划1700个，占比不到30%），想要1:1的车位比，基本是不可能的。
这么低的车位比，出售率是多少呢？S姐姐这里确实没有足够的数据支撑，但是仅以目前掌握的数据看，一些位置比较好、或者比较热门的小区，车位出售率都不足50%，你肯定听过衡水某小区车位0首付、分期买车位等等这些宣传语吧？比如一个1000户的小区，车位配比在中档的500个，再售出一半就是250个——再综合点说的，大部分购房者可能没有租车位或者投资车位的概念，那么其中90%以上肯定是买车位自用的，谁去租给你？找开发商吗？人家还等着卖个好价呢，干嘛要300块钱一个月租给你？
再说回最关键的，车位价格。S姐姐不是建筑商，不会核对建筑成本，只听说过地下车库的建筑成本确实不便宜，甚至可能比地上建筑的成本还要高。
但是知乎有个答主（@lionon）提出一个很简单的“车位定价法”：只要是非别墅区，先把小区车位价格在小区车辆平均价格做一个比对，如果车位价格在车辆均价50%左右，那就是便宜，60%，也还可以接受，如果超过70%，那开发商的定价就有点黑——衡水的车位定价一般是多少呢？我们可以看这个表↓↓↓
最贵的在16万，的在5万，折中一下，就算衡水车位均价在10万吧。按60%可以接受的价格来看，你应该有一辆至少15万以上的车。
再拿S姐姐单位的同事举例（没错，我就是习惯坑同事），收入在衡水基本算中等水平，月收入平均一下，差不多是4000大几5000出头的样子。公司里最近买车的同事确实也挺多——财务发发女士，年初入手了一辆尼桑小SUV，总价12万；特别漂亮的销售小姐姐楠楠，家里做主提了一辆铃木，10万出头的样子——综合下来看，还都够不上车位反推的“合格车”及格线，是不是应该反思一下自己了？按你们的车车价格，只能承受5-8万的车位，再反推小区，基本都是刚需或者偏远小区了。
商品的实际价值会被很多因素影响，具体到车位这种商品上，它会直接受到地段、楼盘档次、周边配套、年限、容积率、建筑形态、车位配比、修建成本、实际入住率、物管水平等等因素的影响。
但是具体到衡水，其实这些定价原则除了地段和物业定位，其他大部分都是扯淡——大家都对自己的车位应该卖多贵心里没谱，先自己估个价，然后做一圈“市调”看看同行都卖多贵，自己跟着卖差不多就行。卖得好纯属惊喜，卖不好——反正目前房地产行业的大部分利润来自于地上建筑的定价，放在那慢慢消化就行。
然后就是坑爹的产权问题：衡水的车位90%以上都没有产权啊亲！你让我买也行，但是得有产权吧！并没有...没有产权大概率会是人防车位，可以长租吧？并不能，你只能掏钱去买“使用权”....那，那小区里面画几个临时停车位总可以吧？对不起，我们小区是人车分流小区...
其实买房买车，是大部分正在奋斗的年轻人努力拼搏的目标，但是世界上最痛苦的事就是你买了房、买了车，发现自己根本买不起停车位...
那么，你会选择在衡水买车位吗？
欢迎在留言区说出你的看法，和S姐姐一起探讨，本期留言上墙的同学，都可以获得房天下提供的精美兔子水杯一个哦~！
爱你们的S姐姐
房产观察家2018-05-21 10:13:35
