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房地产调控,正焦灼

举个栗子 2018-08-07 10:43:06

房地产调控,也要触动利益,这比触及灵魂还难。

正解局出品

焦灼。

这个前几年关于反腐工作定性的词汇,在分析房地产调控态势时,却第一时间出现在我脑海中。

前几天(7月31日),半年经济工作会议召开了,这是年中最重要的会议之一。

今天,主要谈论2个问题:

1.这个会议到底透露出什么样的房地产调控政策信号?

2.此次调控可能对房地产市场产生什么样的影响?


所有政策分析,都需要了解其背景。先简单唠叨几句这次会议的情况。

在当前的权力架构中,这次会议规格是非常高的。以经济为主题的会议,基本上每年4、7、10、12月都会召开,以“分析研究当前经济形势和经济工作”。比如,今年一季度的会议就是在4月23日举行的。

这4次会议中,除了12月的年度经济工作会议,又数半年这次会议最为重要,因为,半年这个时间点可攻可守,反映着最高决策层对当前经济大势的评估、判断,以及接下来的工作思路。

2017年半年会是在7月24日召开的,今年因为主要领导出访非洲,出席金砖国家领导人会晤,所以,在时间上比去年晚了1周。

可以说,这次会议给我们了一个难得的了解决策层经济工作安排的机会。

尽管这次会议谈到很多方面,但在房地产热的背景下,房地产调控成为了普通人唯一的关注点,这也和大部分人切身相关。

对下半年工作安排,是这样说房地产调控的:

下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

最直接的判断是,决策层将房地产调控提到了前所未有的高度。

仅从形式上看,新闻中以这样长篇幅,单列一条就房地产调控单进行部署,近来几乎是没有过的。比如,2017年年中会议中关于房地产调控就一句话“要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制。”今年一季度会议,要求“要推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展,及时跟进监督,消除隐患”,也只是点题。

其次,更实质的是,这次彻底给楼市调控政策定调。

“下决心解决好房地产市场问题”,这是个新提法。其实既是向地方喊话,更是向市场、所有参与者喊话。

一是房地产市场存在问题。

这个问题最集中体现在7部委正在30个重点城市开展的专项治理行动中:打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告。

对这些问题,不讳疾忌医。

二是大家不要心存侥幸,这次是下了决心要解决这些问题。

客观地说,今年前几个月,大家对房地产市场调控有相对一致的看法。但是从6中下旬以来,又对很多政策出现了误读。

比如,当时国开行“棚改新政”出来,大家觉得调控升级了,三四线要凉凉,可后面又被辟谣说,并没有一刀切。

又比如,一个多周前一次会议说到,“货币政策需松紧适度”,要扩大内需,积极财政政策要更加积极。这些又让很多人联想到10年前的4万亿,认为房价又要起飞,市场开始躁动起来。

这次其实是再次表明最高决策层的态度:对房地产调控不放松。

房地产这个稳增长的“夜壶”,要被抛弃了。

“坚决遏制房价上涨”,少了两字,含义却大不同。

这次用的是“坚决遏制房价上涨”,和我们耳熟能详的说法少了关键的俩字“过快”,也就是说,先前说的是“坚决遏制房价过快上涨”。

我们知道2016年时,针对房地产一飞冲天的情况,当时,几乎是以“军令状”的形式来加强调控,除去贷款、购房政策等,其实,普通人并不知道真正的决策目标是什么。

但是,前几天新华社一则关于合肥的消息却无意间透露了。

关键说明,房地产调控的目标至少包括:房价环比不上涨、价格指数不突破、不再出现新地王。

当然,熟悉公文的朋友知道,其一,这三点用了引号,表明这不是合肥发明的,肯定是一个重量级人物或者文件里说的,其二,这三个目标也许有定语,比如,重点城市之类,但合肥处于政策范围之内。

这次会议将“坚决遏制房价上涨”明明白白写出来,也就是要求全国都这么干。

另外值得一提的是,这次说到“加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。”其实,这个长效机制我们知道,其中,重要一个内容就是房地产税,这个不展开了,关注“正解局”的朋友知道7月17日的文章《这个部门也开始说房地产税了,透露出3个重大信号》已经提前分析过了。

开头,我就说,看完政策我的第一感觉是,房地产调控态势十分焦灼。

为什么这么说?

这次会议对下半年经济形势研判,有个提法是“外部环境发生明显变化”。其实指的主要是中美在外贸领域的摩擦。可以说,当前摩擦对中国经济的冲击逐步显现出来了。

保持经济增长很重要,但我们知道经济发展就“三驾马车”:投资、消费、外贸。

先说投资。现在中国债务总规模已经达到200万多亿,就算年利率5%,一年付息就超过10万亿。现在,我们还要加大基建等投资,但是可以说,扩大投资的空间不大了。

再说外贸。2017年中国对外贸易总额已高达4.1万亿美元,居世界第1。即便是中国商品更加便宜、有竞争力,但是,带来的贸易摩擦也在加大。

海关数据,2018年上半年,中国对美出口增长5.4%,同比下降13.9个百分点。其中,6月增速下降23.8个百分点。

所以,外贸增长空间也有限。

中国发展不能停步。发展靠什么?要靠内需、消费。这些年,政策层也一直在提倡扩大内需。

但实际呢?这些年来,楼市火爆、房地产市场野蛮生长,已经严重挤压了内需,大家根本没钱去消费,或者有钱了就去买楼。

中国人民大学经济学院副院长陈彦斌曾表示:

中国家庭部门杠杆率高达110.9%,已经超越美国。到2017年末,中国家庭部门的杠杆率高达110.9%,甚至已经高于美国家庭部门的杠杆率水平(108.1%)。

但其实,大家都心知肚明,这些钱去哪儿了?去炒房、买楼了。

这几年即便楼市调控不断加码,贷款、购房政策不断收紧,但是,信用贷入市、假离婚等等总在不断突破调控政策。

这次会议虽然定调“坚决遏制房价上涨”,这个目标是很清楚、可量化的。

但正式实施,却还面临着不少困难。

下面是读者朋友在先前文章的一个留言(请这位朋友联系我,有书相赠):

先是地方政府。这些年来,大拆大建,楼越来越高,路越来越宽,背后是地方政府债务越背越沉。财政部数据,到2017年底,全国地方政府债务余额达到16.47万亿元。

另外,还有政府平台等隐性债务,国际货币基金组织估计2016年底中国隐性债务规模约19.1万亿元,国内学者、机构估计范围在30—50万亿元之间。

这些债要还。先前已爆出,某市领导召集银行、银监局、融资平台公司的一把手开会,要求各家银行下调贷款利率,配合化解沉重的债务。

现在地方已经没钱了,债要还,基建还要搞。钱从哪儿来?可以挖潜的,卖地是重要一项。

还有开发商,前两年疯狂拿地,“地王”怎么解套?房地产如果降温了,“高周转”怎么搞?搞不好,企业就挂了。拿地、盖楼、卖房……这个游戏怎能随便按下暂停键。

更可怕的是,房地产占中国家庭总资产的比重超过75%(相比美国为30%左右),甚至不少家庭的全部身价都压在房地产上。

今年丹东房价曾在2天里暴涨57%,去年雄安新区房价曾2天时间从6000元/㎡涨到25000元/㎡。

还有高杠杆的炒房客,这些人的诉求很一致,也很简单:房价继续涨。

连带着银行,以及房地产上下游,没有一个期望房地产下滑。

所以,这就是我为什么说,当前房地产调控态势焦灼。一方面,从长远、大局来看,房价不能再涨了,再涨将严重影响经济健康持续发展,考虑到外部贸易摩擦,甚至可以说是助纣为虐。

但另一方面,几乎所有房地产利益相关者都不希望房地产冷却,甚至对于炒房客来说,不涨、不大涨就要赔钱。

以过往经验来看,在房地产调控加码时,都有声音反映:房地产调控,遭碰“软钉子”“软抵抗”。

只是这次涉及的范围更广,近10年房价飙涨,裹挟进了太多人。

所以,这次调控也将会更为艰难。

至此,已没有锦囊秘笈。

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