[摘要] 截至3月中旬，各地楼市成交平淡，包括一线城市在内的市场均出现了强烈的观望情绪，北京、广州甚至出现个别项目降价促销或低价入市。
开发商降价跑量为上
3月份出现新变量莫过于一线城市龙头开发商的降价或低价入市行动。衡水房天下
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以北京为例，此前市场预期是房价下跌，北京也不会跌。而在本周，北京住总万科橙开盘售价为2.1万元/平方米，远低于预期的精装修2.6万元/平方米，刨去装修的因素后，单价也低于预期3000元/平方米。衡水房天下
在广州，保利地产旗下保利·西海岸、保利·塞纳维拉和保利·公园九里三个项目同时推出1成首付优惠活动。首次置业者，首付1成，剩余部分可分4个月付清，二次置业则可获得长达9个月的首付延期缴纳时间。衡水房天下
苏州万科城则单价直降一千。分析人士称，万科城项目所在的吴中区，区域存量达230.34万平方米，在苏州外围区域中是的，在1、2月市场平淡的背景下，万科拿出85平方米户型降价跑量，是一种比较稳妥的销售策略。衡水房天下
张大伟说，从春节过后北京这一轮新建住宅刚需项目的定价来看，房企与客群之间的博弈已出现微妙的变化。在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。2013年北京单价2万左右的刚需项目，供需比基本是1：4，目前已降低到1：2。预计3月份也很难升温。衡水房天下
分析师指出，开发商若想在上半年实现业绩的突破，选择跑量销售的策略更为稳妥。衡水房天下
供需结构正在逆转
张大伟提醒，2014年最值得关注的变量之一是楼市供求之间关系的变化。
野村证券称，中国住宅竣工量、库存已经大大超过有效需求。按照价值来衡量，2013年中国土地出让金飙升52.4%，首次超过4万亿。按照面积来衡量，野村估算2013年一线城市土地出让面积上升7%，二线城市3.7%，三四线城市上升23.2%；按价值分别上升159.3%、34.2%和57%。这将进一步加剧供需失衡状态。
目前，房地产业界对于三四线城市将出现调整观点基本已无异议，而对于一线和热点二线城市房价是否会跌，还有很大的分歧。
深圳一家大型地产商人士对21世纪经济报道记者说，如果市场进入调整，一线城市也不能幸免，顶多是调整幅度大小的问题。
深圳中原数据显示，深圳大户型公寓目前已出现滞销现象，库存高企，足以消化3年。
张大伟分析，从供应端来看，2013年一线城市土地成交额创历史新高，达到了5127亿，土地价格也创新纪录，这种情况下企业负债明显提高，利润率下滑，即使市场不景气，企业也没办法捂盘，而必须上市。
从需求端来看，一线二线城市需求实际上并不刚性，大部分购房者都是借助贷款等信贷工具，一旦信贷收紧，需求可能会明显萎缩。“一线城市的高房价是建立在购房者信心刚性的基础上。一旦因为信贷等因素导致普遍观望，出现2008年、2011年的调整并非完全没有可能。”张大伟说。
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