[摘要] 2014年7月，我市市区商品住房批准预售面积16.08万平方米，同比减少46.9%，环比减少26.0%；商品住房预售套数1562套，同比减少50.9%，环比减少19.4%。2014年1—7月，商品住房批准预售面积102.70万平方米，同比减少27.2%；商品住房预售套数9615，同比减少32.5%。
一、商品住房情况分析
1、商品住房预售面积同比，环比均有较大幅度减少
2014年7月，共办理《商品房预售许可证》14份，同比大幅减少71.4%，环比大幅增加16.7%。2014年1—7月，共办理《商品房预售许可证》123份，同比减少37.6%。本月共有衡水盛宇房地产开发有限公司、衡水天元房地产开发有限公司、衡水泰达房地产开发有限公司、衡水恒茂房地产开发有限公司、衡水斯凯学园房地产开发有限公司、衡水通顺房地产开发有限公司和石家庄市恒通房地产开发有限公司六家房地产开发公司办理了《商品房预售许可证》。
2014年7月，我市市区商品住房批准预售面积16.08万平方米，同比减少46.9%，环比减少26.0%；商品住房预售套数1562套，同比减少50.9%，环比减少19.4%。2014年1—7月，商品住房批准预售面积102.70万平方米，同比减少27.2%；商品住房预售套数9615，同比减少32.5%。
总体分析：本月预售量较上月进一步下滑，预售面积同比、环比均有较大幅度减少。市场方面，本月市场环境没有大的改观，仍然保持较大的下行压力，二三线城市普遍库存较大，消费者对后市预期较差，开发企业面临较大的销售压力，开发企业入市比较谨慎，减缓了推盘节奏。政策方面，虽然本月多个二三线城市调整调控政策，放松限购，但仍未明显提振起楼市信心。可见本轮楼市调整更多的由于市场因素造成，市场供应大于有效需求，消化库存，调整结构需要一段时间，开发商急于销售现有存货，不敢新开工建设大量新盘。另外，夏季是传统的销售淡季，供、需两不旺，在一定程度上也加剧了预售量的减少。综合以上因素使得预售面积同比、环比均有较大幅度减少。现阶段房地产市场进入调整期，预计下月预售将基本维持在现有水平或者随着旺季的临近小幅增加。
2、商品住房销售面积同比大幅减少、环比微增
2014年7月商品住房销售面积为12.06万平方米，同比减少51.4%，环比微增2.3%；商品住房销售套数为1092套，同比减少57.8%，环比减少5.9%。2014年1—7月，商品住房销售面积100.92万平方米，同比减少24.2%；商品住房销售套数9744套，同比减少27.4%。
3、商品住房平均成交价格同比上涨,环比下跌
2014年7月份商品住房平均成交价格为3811元/平方米，同比上涨18.7%，环比下跌6.8%。2014年1—7月商品住房平均成交价格3915元/平方米，同比上涨15.9%。
总体分析：本月商品住房销售面积虽然同比大幅减少，但环比稍有增加，一改前两个月的下降趋势。从销售情况看，一些中低价位，满足刚性要求的楼盘销售量较多，高端楼盘销售情况欠佳，说明目前我市投资投机性需求较少，刚需者构成支撑楼市的主要力量。一些开发企业的楼盘满足刚需置业者的需求，迎合了市场，增加了销量。另外在市场整体低迷，去货压力大的情况下，开发企业普遍注重去库存以回笼资金，采取“以价换量”策略，并收到初步效果，成交价格小幅下跌，成交量有所回升。由于去年基数较大，以及今年楼市的不景气，销售逊于去年，本月及今年累计销售面积同比下降幅度较大。
价格方面：本月商品住房平均成交价格较5月、6月略有下跌，但同比仍然是上涨的。主要有以下几方面原因造成环比下跌：一是由于销售速度下降以及库存高企的压力，开发企业更加谨慎定价，甚至不惜采取“以价换量”策略，以确保资金回笼，保持现金流的可持续性，造成了房价的下降；二是在房价下行压力大的环境中，现阶段入市的中低价位的刚需盘较多，也更易于被市场消化，销售的房源均价不是很高；三是本月有部分经济适用房办理了销售备案，经济适用房价格相对较低，拉低了成交均价。四是我市房贷并未出现明显宽松，利率仍处高位，放款时间也未见缩短，削弱了部分刚性需求的购买力，无力支撑过高房价。我市房价虽有小幅波动，但整体较为平稳和坚挺，较去年同期仍保持了小幅上涨的状态。预计在下半年市场预期不明的情况下，迫于销售业绩和资金周转的压力，将会有更多房企选择快速走量回笼资金策略，房价不会有太大的上涨。
（二）存量住房情况分析
1、存量住房交易面积同比增加，环比增加
2014年7月，存量住房交易面积为2.32万平方米，同比增加3.8%，环比增加13.7%；存量住房交易套数为253套，同比减少1.6%，环比增加13.5%。2014年1—7月，存量住房交易面积为16.82万平方米，同比减少35.2%；存量住房交易套数为1785套，同比减少37.3%。
2、存量住房交易价格同比上涨，环比上涨
2014年7月，二手住房交易平均价格为3196元/平方米，同比上涨12.6%，环比上涨5.1%。2014年1—7月，二手住房交易平均价格为3018元/平方米，同比上涨14.0%。
总体分析：本月我市二手住房转让面积、平均成交价格环比、同比均有小幅增涨。对比商品房发现，商品住房呈现“以价换量”特点，二手住房呈现“量价齐升”的特点，但是上涨幅度比较小。从市场双方来看，买卖双方经过了一段时间的僵持，二手房价未现大幅跳水，部分购房者预料房价继续下跌幅度可能性很小，观望情绪有所淡化，因此选择出手。遇到合适的房源，即便议价空间并不大，部分购房者还是决定拿下房源。另外本月过户较多，适逢九月开学之前，有不少学生家长为给孩子落户以选择学校而办理了过户手续，二手住房因其价格相对较低，位置好而受到青睐，增加了二手住房交易量。
价格方面，我市二手住房价格普遍低于商品房，没有大的泡沫，因而下跌动力不足，表现较为坚挺，从最近3个月来看，呈现缓慢上升的特点。市场方面，经过两、三个月的观望，购房人观望心理开始减弱，部分购房人逐步入市，卖家话语权增加，要价较为坚挺，低于心理预期价格不愿成交，促进了房价的上涨。同时政策上近期多个二三线城市放松限购，在一定程度上能起到提振楼市信心的作用，能促进成交，有助于房价的上涨。另外二手住房多具有配套设施较完善、交通方便，价格相对较低，也更符合实际等特点，有其固有的消费群体，有效需求稳定，这就决定了二手住房抗跌能力比较强。预计未来数月内，随着置业旺季的到来，综合其他因素考虑，二手住房市场价格可能会在平稳的基础上小幅上涨。
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