[摘要] 近两年，省会商业地产建设速度加快，商业综合体项目遍地开花。尤其是今年，在住宅市场受调控政策影响较大的情况下，石家庄商业地产建设、销售更加如火如荼。本月31日出让的8宗地中，6宗涉及商业。而在今年的石家庄土地市场上，“商业”同样也是热词，商服用地成为市场的“重头戏”。
石家庄房价泡沫被"冷冻""新民居"无利不起早？
日前，中国社科院住房绿皮书称石家庄房价中泡沫占50%以上，这种说法有道理吗？中央经济工作会议谋划“十二五”开局年的经济发展，定调货币政策，这些对房地产市场将会产生哪些影响？本期，首都经贸大学产业经济研究所所长陈及将为读者解开这些谜团。
关键词：泡沫
二三线城市泡沫多处生成期
核心语录：对于中国的二三线城市房价的泡沫，我认为大多正处于生成阶段。
记者：日前，中国社科院住房绿皮书称石家庄房价中泡沫成分占实际价格比例在50%以上，35个大中城市排名第7位，同时也超过了北京房价的泡沫程度。除了石家庄之外，泡沫指数排在前7位的均是二三线城市，其中福州，其泡沫指数为0.703，之后依次是杭州、南宁、青岛、天津、兰州。这些城市的泡沫成分占实际价格比例在50%以上。你认为二三线城市房价泡沫有多大？
陈及：首先要肯定的一点就是，中国的二三线以上城市房价都存在泡沫。这是市场经济发展、城市化进程、地产投资（投机）等因素作用的一种必然。
其次，关于石家庄的房价，我认为作为省会城市面对的消费群体基本还是省内人群，而一线城市如京广深沪，面对的则是国际性的需求。从这方面看，国际性需求影响的城市房价泡沫应该更大。
对于中国的二三线城市房价的泡沫，我认为大多正处于生成阶段。而且在今年不断收紧的楼市调控下，这些也得到了有效冻结，多处于冷冻状态。
关键词：“十二五”
保障房可有效平抑房价
核心语录：明年要加快推进的住房保障体系建设，与商品房体系形成了中国住宅体系的合理构成。
记者：中央经济工作会议谋划了“十二五”开局之年的经济发展，其中提出，明年要加快推进住房保障体系建设，逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。而在会议召开之前，有关部门已宣布明年计划安排保障性住房和各类棚户区改造住房1000万套。力度之大，前所未有。您认为这对于未来的中国房地产市场有何影响？
陈及：之所以房价上涨、不少中低阶层买不起房，就是因为商品房市场存在供不应求的情况。而明年要加快推进住房保障体系建设，与商品房体系形成了中国住宅体系的合理构成。同时也对一向占据住宅市场份额较大的商品房形成一定压力，可有效平抑房价。保障房建设在改善中低阶层住房问题的同时，也是收入再分配的有力途径。如此一来，对楼市可持续性发展，起到了极其重要的作用。
宏观经济政策“掉头”
核心语录：过去的宏观经济政策把房地产作为挽救金融危机、增加就业、拉动相关行业GDP增长的砝码，但是后来发现这可能会对国家实体经济造成影响。
记者：中央经济工作会议定调——明年货币政策积极稳健。您如何看到待货币政策的转变？
陈及：过去的宏观经济政策把房地产作为挽救金融危机、增加就业、拉动相关行业GDP增长的砝码，实际上是在某种程度上助推了房地产领域 (论坛 新闻)的投机炒作。但是后来发现这个问题越来越大，可能会对社会稳定的基础构成威胁，也会对国家实体经济造成影响，因为有一部分人只顾着搞投机而不去搞生产了。
国家现在已经认识到问题的严重性，开始着手解决。信贷规模收缩、利率上调，未来国家还可能征收房产税，房地产市场遭遇了前所未有的严厉调控。目前部分一线城市已经开始出现打折促销，这是一个必然的趋势，而且这个趋势仅仅是开头。首先从热点城市开始降价促销，以后二三线城市，甚至会波及到县一级的城市。
关键词：“撤村并居”
城市化进程中的“双刃剑”
核心语录：“撤村并居”后，土地被地方政府收储，再通过招拍挂进入土地市场，地方政府能从中获取大量的差价，这是个别地方政府积极推动这项政策的动力所在。
记者：最近“撤村并居”的问题引起了社会的广泛关注，为什么即使在“农民宁愿住羊圈也不愿住楼房”的情况下，个别地方政府依然热衷于推进该政策？
陈及：“撤村并居”是把“双刃剑”。一方面，“撤村并居”后，地方政府可以对农村土地进行大规模开发，有利于推进农村的城镇化进程。
另一方面，执行这项政策地方政府可以获取大量的土地差价。农村土地的性质是集体所有制土地，不通过招拍挂是不能进入土地市场的。“撤村并居”后，土地被地方政府收储，再通过招拍挂进入土地市场，地方政府能从中获取大量的差价，这是个别地方政府积极推动这项政策的动力所在。
记者：您认为为什么会出现“农民宁愿住羊圈也不愿住楼房”的情况？
陈及：这是一个深层次的问题。“撤村并居”后如何改变农民的习惯，如何保证农民未来的生活是一个需要格外关注的问题，如果处理不好，未来失地农民的问题和城市下岗职工的问题可能会演变成严重的社会问题。
很多地方“撤村并居”后，居住的地方和农民劳作的地方相距很远，农民下地劳动很不方便。不少农民卖地之后虽然获得了一些钱，但是失去了作为生产资料的土地，又没有其他的技能，很容易坐吃山空。而且现在通胀预期高，农民手中的钱实际购买力在不断下降。未来他们的生计问题值得关注。政府在推进“撤村并居”的过程中要设身处地为农民考虑，从根本上解决以上问题才能破解“农民宁愿住羊圈也不愿住楼房”的困局。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
