[摘要] 近日，作为中国内地第一个由开发商成功发起和募集的外资房地产投资基金，金地集团（600383.SH）宣布完成了其与瑞银共同发起的房地产基金第二期的募集，从而使该基金规模达到近2亿美元，主要用于投资中国一线及部分二线城市的住宅开发项目。
借款高达103亿元
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟称，年底银行都要回笼资金，目前开发商普遍看好楼市，一般如果不是资金紧缺的话，不会转让项目，除非项目本身不好。
雅仕铂（亚洲）有限公司总裁杨咏诗告诉时代周报记者，尚诚国际所处的曹杨商圈，周边写字楼以乙级为主，基本没有甲级写字楼，该地段并不受很多大公司追捧，而是以国内民营单位租用或持有为多，虽然周边没有太多新的供应量，但转让也不会有高价出现。
据了解，目前该项目周边写字楼租赁价格为3-6元/平方米，如果按平均值4.5元/平方米计算，假使空置率为20%，该项目的每月现金流为4.5（元/平方米）×46612（平方米）×30.5（天），每月收入总计640万元。目前周边在售写字楼2万多元/平方米，如果按照3万元/平方米计算，该项目总共可售13.98亿，投资则为5.5%。
“如果中间全部以贷款操作，可能更高。目前可能银行催了，不能再拖，所以要评估是不是要套现还贷。而且商业地产投资回报周期长，也有还贷压力。但如果资金实力雄厚的话，未必会选择这个时候出局。”杨咏诗说。
普华永道合伙人孙颖向时代周报记者表示，商业地产不仅是开发，还要懂运营，需要专业团队，做得不好，比住宅还要糟糕，可能会被慢慢淘汰。
虽然建发股份地产项目多以住宅为主，但其从工业地产起家，之后涉足商业地产，再发展住宅，今年土地储备中不乏商业项目，因此商业地产操作缺乏经验难以解释其转让动机。
事实上，今年以来，建发房产可结算的资源较少，下半年热销的楼盘如厦门中央美地、成都天府鹭洲等项目需要到2011 年起才开始结转。而旗下联发集团2010 年主要结转项目为厦门联发五缘湾1 号2 期和南宁联发尚品项目，多数项目也需到明后年结转。与此同时，建发股份却大规模拿地，截至10月，分别在天津、桂林、福州、武汉、南昌、厦门等城市获取共6幅地块，耗资84亿元。
第三季度财报显示，截至9月末，建发股份负债合计312亿元，资产负债率82.3%，净负债率155.4%，达到历史水平，预售账款较大是资产负债率过高的原因之一。
此外，时代周报记者注意到，去年8月28日，建发股份在临时股东大会上审议通过的配股方案为按10股配售不超过3股，预计募集资金30亿元，计划投入房地产24亿元，补充流动资金6亿元。而在今年8月底，建发股份公告称，配股失败。配股方案失败，建发股份资金资金充足率和短期偿债能力不足，必然导致银行贷款成为建发股份的主要融资渠道，截至9月底，建发股份借款达103 亿元，同比翻一番。
近期中银国际发布的一份调研报告指出，建发股份负债率高企，后续再通过扩大财务杠杆进行地产扩张的空间已经非常有限。
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