[摘要] 在众多房企年底的打折促销下，京城楼市似乎不为所动。11月过半后的成交量仍然在低位徘徊，而在这种去化率下，北京12万套的住宅库存和巨大的潜在供应量，使得消耗这些潜在库存的时间或将达近10年。
而自今年2月17日包含限购等措施的“京十五条”颁布至今，北京的楼市成交同比去年已经下滑了4成，不及2009年同期成交量的39%。
北京房地产交易管理网数据就显示，2月17日-11月16日这9个月来，北京商品房住宅签约套数仅为57779套，二手房住宅签约套数为74380套，合计住宅总签约套数仅为132159套，同比去年同期下调幅度达到了40.5%。特别是其中税费更高的二手房住宅同比下调幅度更是达到了49.8%。
对此，业内人士分析，由于北京12万套的住宅库存和今后大量供应的保障房，使得在市场限购不放松的情况下，北京楼市已经明显过度到完全的买方市场中。
潜在库存消化需10年
在成交量大幅下滑的同时，北京、上海等一线城市的在建商品房及住宅面积均再创新高，使得这些地方消化库存的压力进一步增大。
北京及上海统计局数据显示，两地1-10月在建商品房及住宅面积分别达到了1.12亿及1.219亿平米。住宅施工面积也已经达到了6742万平米和7781万平米，按照同期公布的1-10月签约数据可以得出，消耗潜在库存的时间分别达到了近10年和7年左右。特别是北京，其中商品房消耗时间更是达到了111个月，均高于平均水平。
同时，截止11月9日，北京商品房住宅库存合计再次超过了12万套的历史高位，达到了120411套。而消耗目前这些可售库存即使在不新增供应的情况下也需要22个月。库存消耗比已经达到了历史高点。
对此，中原地产的研究报告就认为，虽然限购新政抑制了北京、上海的成交量，目前成交量也并非市场真实需求情况，但是目前来看，2-3年内，这两个城市放宽限购的可能性不大。而按照在建面积三年左右转化为可售的正常市场周期，预期2012年开始，将是两地房企最难受的库存高积压期。并且最近几年的大量土地供应将继续增加在建面积。
张大伟表示，目前的楼市显然已经到了市场积压的拐点，预计选择降价的房企将会越来越多，降价的范围也将逐渐从远郊区向核心区蔓延。
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