[摘要] “土地使用权”是个什么概念，是如何产生的？我国大陆地区住宅的“土地使用权”为何是70年，这个期限对居民生活和我国的城市化进程有何影响？我们的房产在“土地使用权”期满后应该怎么办？
70年“土地使用权”到期后怎么办？
如何解决“70年土地使用权”问题？这已经是一个事关民生和国家发展的重大问题。根据媒体的公开报道，中国人民大学土地管理系教授、博士生导师林增杰曾说，从全球范围来看，有些西方国家的土地使用权是没有期限的，所以不存在这个问题；而另一些规定土地使用权期限的则采取到期后，由政府收回土地和地上的房屋，给予折价补偿的方式。
林增杰认为，在我国可以采取三个方式来解决这一问题。，允许延长土地使用权期限。可以由房屋业主联名提出，补交土地出让金，这个价格应该低于同类的土地出让金的价格，类似于成本价和市场价的差额。至于再次申请的期限，不应该超过30年。第二，国家收回土地和地上建筑物，对业主进行补偿。第三，用类似拆迁安置的办法解决。
中央党校国际战略研究所副所长周天勇曾称，土地所有制和管理体制维持现状，问题会越积越多。在私有化道路也不可行的情况下，可以选择第三条改革道路：即坚持土地国有和集体所有公有制度不变，延长企业、住宅用地、宅基地、耕地、林地的使用年期至300年到1000年不等。这样可以确立土地使用者的使用年期产权，可以交易、抵押、入股和继承。唯此可理顺一切。
70年“土地使用权”期满后应该怎么办？这也是朱国钟很关心的问题。朱国钟称，根据《中华人民共和国物权法》百四十九条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。问题是，我们不知道自动续期是有偿的无偿的。如果是有偿的，现有居民需要付出多大的代价？并且我们也不知道续期是多少年？一系列的不确定因素最终都会影响住宅市场的发展和城市扩张。根据其研究，如果明确相关的规定，消除这些不确定因素，则可以避免不少问题。
朱国钟撰文称，在中国这样一个对强征和强拆缺乏安全感的国度，不确定性会导致许多业主忧心忡忡。经济学原理指出，产权不明直接抑制当前投资，“我们的研究模拟了未来50年间的城市成长路径。起初，70年使用权下住宅会较早地进行重新开发，因此供给数量更大，房价更低；大概在二三十年后事情反过来了，相较于使用权情形，住宅重新开发少了，供给少了，房价更高了。”
由于70年使用权下开发商更青睐新项目，更多城市周边的土地被开发成为住宅用地。在老城区，由于重新开发率偏低，70年使用权制度下老城区面临更老更矮的房子。朱国钟认为，“我们的计算机模拟表明，在三十几年后，老城区将基本停止重新开发，而使用权下老城区住宅楼仍然会有序地拆除重建。整体来说，70年使用权不仅仅会有土地使用不集约的问题，而且有旧城区老化失修的问题。”
对于“土地使用权”问题的解决途径，朱国钟说，从社会最优的角度来看，理论上，政府可以有三种不同的选择：私有化土地、拍卖土地的使用权、或者制定土地续约时明确的条款及土地到期不能续约时附着物给予完全补偿的细则。在简化模型中三者经济上是等价的。“但是从现实政治上来考虑，也许后者比前两者更容易实现，因而第三种方案是一个更加现实的选择，并且在明确续约条款和补偿细则的同时，要确保这些条款的执行力。当然由于中国幅员辽阔，各地可以先行先试不同的土地制度改革，总能找到解决70年使用权问题的出路。”
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