[摘要] 在房地产调控的大背景下，继商业地产成为“香饽饽”后，产业地产也日益受到关注。在产业地产的诸多形式中，科技地产正受到各地政府和企业的追捧。
存在不可控风险
除将超越迪拜塔成为世界高楼之外，“天空城市”吸引外界关注的焦点则是远大可建在这座超高层建筑上使用的颇为“超前”的建筑技术。
远大可建方面称，这座建筑技术 “使建筑现场安装施工量仅占整个建筑用工量的7%，可建工厂化程度达到93%，而目前世界水平仅为40%。”
五合国际董事副总经理严涛在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，远大可建的这座建筑技术其实在业界早有先例，“他们这种机构和技术完全没问题，目前来看世界上超过400米的高层建筑都是以钢结构为主。”
但严涛同时指出，目前应用这种技术的超高层建筑多以写字楼等商业项目为主，由于对于稳定性、防火性等要求较高，这种技术其实并不适宜以住宅为主的建筑。
根据“天空城市”初步计划，其总建筑面积高达100万平方米，其中83%为住宅面积，可容纳人数17400人，同时还包括学校和医院，容纳人数达到6000人，而写字楼面积仅占3%。
“超高层建筑对其稳定性、防火性能的要求都很高，不是搭建起来就行了。”严涛指出，一般来说，住宅项目超过200米就“很难被接受”。在考虑其防火性能、抗震性能的同时，还有一个关键的问题是出现紧急情况时如何疏散。
严涛认为，“总体来说，这样的建筑并不是一个宜居项目，它在资金和安全方面的代价是非常高的，而且存在很多不可控的风险。”
/北京/
北京ONE销售率不到三成 项目成本被质疑
每经记者 王杰 发自北京
在很多城市，科技地产都存在叫好不叫座的问题。此外，开发商的产品和技术也多存在问题。那么，为什么还有那么多开发商热衷于开发科技地产？
北京通州区新华大街的北京ONE项目案例，表明科技地产并非没有价值。开发商通过在住宅上安装成套的保温、节能设备，也许可以将项目的某些“硬伤”限度予以掩盖，进而帮助项目的销售。
新风系统“解决”暗室问题
对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。《每日经济新闻》记者从网上得到的公开资料显示，北京ONE的容积率为4.8。根据银率网的数据显示，北京ONE项目1、3、5号楼为31层，2、4号楼为26层。
根据现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言，19层以上住宅容积率为2.4到4.5之间。显然，北京ONE这座“低碳养生”住宅已经超过此标准。
过高的容积率显然会影响到北京ONE的通风、采光。《每日经济新闻》记者现场看房发现，该项目部分户型居然没有采光窗户的房间。该项目3号楼的3个户型，均有没有窗户的暗卫生间。
对此，销售人员解释称，该房间与客厅中间装的是玻璃门，并没影响采光。该销售人员向记者表示，北京ONE可以保持室内 “恒温恒湿恒氧”，即使有窗户，也不见得需要开窗，因为“置换式新风系统”抽取百米高空的空气，通过除尘净化、消毒杀菌、温控处理以及富氧等高科技工序，可以将健康纯净的空气柔和地送进室内。“要是开窗，空气不是白过滤了吗？国外这种高科技住宅，也都没有窗户。”
对此，中国低碳城市战略研究院副院长刘军认为，开发商有可能通过在卫生间安装新风系统，来规避没有窗户的缺陷。但如果没有窗户的房间排风和照明需要通过电能来解决，那就不是节能住宅，而是耗能住宅了。
业内人士质疑项目成本
统计数据显示，北京ONE项目2012年8月27日的销售均价为26300元/平方米，远远高出周边在售住宅项19175元/平方米的销售均价。
北京ONE销售人员向 《每日经济新闻》记者强调，该项目“房价高”有两条理由：一是地段，该项目位于通州的主干道新华大街上，与通州区政府仅一街之隔；二是品质，该项目在宣传中自诩为 “中国首席低碳养生建筑，汇聚全球高科技打造的低碳‘氧’生宅邸”。
对于“科技住宅”的建筑成本，上述销售人员表示，北京ONE项目建造成本比周边楼盘至少高出20%，仅一栋楼的“置换式新风”系统就要上千万元。
但这一说法遭到很多业内人士的质疑。
一位业内人士向 《每日经济新闻》记者透露，国内很多开发商打着绿色概念推高造价，无非就是一些节能技术的堆砌。现在一些宣传上很高端的楼盘，由于使用了部分“低能耗”的节能技术，反而大大提高了投入成本和使用成本，违背了节约资源的原则。
此外，高科技的节能项目并不等于奢侈品。德国DGNB绿色建筑认证体系的中国合作方五合国际北京分公司负责人在接受媒体采访时表示，绿色科技住宅并非奢侈品，生态节能建筑成本大致可划分为高、中、低三种：低度模式即采用外墙保温措施，每平方米造价增加100元左右；中度模式每平方米造价增加400~500元左右；高度模式即住宅实现高舒适度低能耗的标准，采用辐射式采暖制冷，量换式新风、高效保温外墙体系、外遮阳系统等，但每平方米造价也仅增加800元左右。
此外，北京ONE的土地成本也并不高。2008年12月，北京美晟房地产开发有限责任公司将该项目的土地使用权抵押给北京农村商业银行股份有限公司旧宫支行，42841.72平方米的宗地面积，抵押款为71219万元，按279644平方米的总建筑规模计算，当时的平均楼面地价抵押估值仅为2547元/平方米。
虽然，北京ONE以高科技为标榜开出了高价，但销售并不好。北京市住建委的网签成交数据显示，2010年10月24日开盘至今 （9月4日），北京ONE项目共推出730套住宅房源，22个月仅成交208套，销售率仅为28%。
对于北京ONE的造价及其他问题，《每日经济新闻》记者试图联系开发商北京实地房地产开发有限公司，但截至发稿时未能与对方取得联系。
房价不降半百房奴有点儿累 等房贷还要被啃老
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
