[摘要] 在房地产白银时代的大背景下，衡水楼市，貌似一直都很平静，直至金九银十开发商涨价的传闻四起，弄的人心惶惶。近期，随着房贷新政和公积金将实现异地互认的消息传出，购房者们买不买房的纠结似乎更多了几分，在这样的风口浪尖，该何去何从？现在的楼市真相又是怎样的？
六、开发商吐槽，还要为市场买单
买涨不买跌的现象
对比近两年国家统计局关于新建商品房价格环比上涨城市数量与央行公布的居民买房意愿的数据，就会发现，“买涨不买跌”仍是目前楼市的基调。当房价高起时，居民购房意愿最强烈，当房价下滑时，居民购房意愿也随之下降。
不可否认，“买涨不买跌”的购房者心理也影响了开发商。主动降价不一定带来更多购房者，涨价反倒能够带来更多利益。在对房价长期的僵持与对抗中，开发商与购房者之间已经习惯性地互不信任，抛开让房价纠结的各种市场因素，这也是楼市涨涨不休的症结之一。而此次的房贷调整，则更像是楼市回归市场调节的一种表现，从限购令的放松开始至今，楼市并没有因政策原因而出现明显的回升，面对购房者的理性，开发商一方面用“优惠”来刺激购房者，另一方面也在期待房贷上的调整。
融资现象
在房地产市场发展的初级阶段，商品房供不应求，房地产价格连年上涨，在这种情况下，只要有房子符合预售条件，就能够在市场上被一抢而空。房子从哪里来？当然得从土地上来，于是土地就成为最为重要的资源。衡量一家房地产公司的好坏，土地储备数量的多少就成为衡量房产公司好坏的重要指标。当然，获得土地是需要以雄厚的资金实力为前提，而这也是央企能后来居上的原因———因为他们的融资成本便宜。有媒体曾经统计过，2009年上半年，各月成交总价排行前10名的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。
时隔五年之后房地产债券再次回到人们的视野。从9月初到昨日，在上市房企中，已有近20家上市房企发债融资规模超过千亿元。深圳商报记者采访中了解到，在目前开发贷款等多个传统融资渠道受堵的情况下，票据市场准入这一新型融资方式，将满足部分房企资金之渴，但短期内对房价的直接影响不大。
利润下降
在房企暴利的激励下，各路英雄豪杰纷纷杀入这个领域，参与者增加的直接后果就是市场供应快速增加。国家统计局的数据显示，2004年中国商品住宅房屋竣工面积为34677万平方米，而2013年则为78741万平方米。在竣工面积翻一番的背后是天量的投资额，2013年商品房的投资额为58951亿元，而在2004年仅为8837亿元，十年间涌入整个行业的金额居然超过6倍多。
当众多的社会资本都涌入整个行业时，那这个行业的资本就会从超额利润回到社会平均利润率。当住房需求已逐渐被满足时，大规模增加供给必然会导致行业利润率下降。这是市场经济的铁律，房地产业也不例外。据《时代周报》9月28日的一则报道，“增收不增利”正成为整个行业面临的尴尬局面。数据显示，从2010年起，A股上市房企净利润率以每年1%左右的速度下滑。我们不妨来看下，2014年上半年尽管有超过六成的房企毛利率超过30%，低于20%的仅占12 .4%，但平均净利率却只有14.17%。从已公布的中报数据来看，已有53%房企净利率触及10%红线，其中净利润率在“0-10%”区间的房企占比约35.51%，净利润率亏损的占比则达17.39%。这个表现和所有A股上市公司的表现差不多———2013年A股上市公司营业利润率的平均水平为14%。换句话说，房地产行业的普遍暴利已经一去不复返。
拆迁难
“拆迁难”是个大难题，城市建设管理者对此更是深有感触。
城市拆迁难，有多种之难，也是多种因素造成的。一种是“先有房地后有规划”的拆迁之难。有的群众对旧屋旧宅情结难舍，只有通过沟通协调，合理赔偿，达成共识而进行征拆，但这一过程并非易事。一种是“先有规划后有建筑”的拆迁之难。规划后一直未启动项目，如统征地没有及时清场，变成性建筑，同时包括不知情的群众已有建筑和种植物，也包括知情的群众抢建抢种以求补偿的行为。还有一种是有的开发商无视规划的道路红线和建筑红线，蓄意偷占公共用地，造成性建筑的事实。
“拆迁难”，不仅影响项目建设推进效率，导致城市发展规划的决策得不到及时落实，同时无形中增加了城市建设和管理成本。
小编点评：在“买涨不买跌”仍是目前楼市的基调的现状下，衡水房价将面临艰难的一年。房地产市场利润下降，拆迁难等问题更是让房地产市场雪上加霜。
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