[摘要] 2010年对于中国的房地产市场而言，是调控的一年。从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“十一”前的“9.29新政”，中央层面的调控可谓贯穿全年。
No4.6540万套
神秘莫测“黑灯率”
事件回顾：2010年3月，有消息称，国家电网公司近期在660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零。尽管此后国家电网明确否认曾发布此类消息，但这一数字仍迅速传播，并成为各方争执的焦点。
此后，有媒体对北京、天津的一些楼盘进行调查，得出的结论是近四成的房屋被空置。8月3日，任志强通过博客向此数据发难，质疑其结论的可靠性。这反而激起了网民更大的热情。在随后的半个月中，网民集体晒黑灯成为近年来次试图查明空置率究竟几何的民间大规模自发行动，涉及的楼盘遍及北京、杭州、南京、上海、海口等多个城市。而年底，一组来自广州的报道称，他们2010年的每个月里随机选取一个晚上（20点到22点之间）对楼盘进行观察拍摄，通过长时间的反复观察以尽量减少偶然性。通过观察，他们发现，这些楼盘晚上的亮灯率，的不到10%，绝大多数的窗口自始至终都是黑黢黢的。
点评：黑灯率=空置率？至少笔者认为两者相差不远。而造成房屋空置的主要原因无非两种：一种是投资而非自住，另一种是尚未售出的单位。社会上很多人所理解的空置房，一般指的是种情形，即炒房者手中的闲置房，这也是空置房的国际通行理解。而围绕空置率这一指标上演的话语权之争，在楼市的关键数据，如成交量、房价等统计中也广泛存在，至于乱象之源，则是楼市的基础数据欠缺和公共信息披露不足。
多年以来，相关部门在楼市信息的数据制作、统计、发布与阐释上难言尽职。这些基本数据的缺失，使房地产市场真实的供求关系一直模糊不清，导致政策制定者和市场参与者对市场判断失准、预期混乱。更为重要的是，住房空置率之争看似属于技术问题，实则是当下楼市诸多矛盾的聚焦和升级。面对不断飙升的房价，加快住房保障步伐、实现“住有所居”目标已成为各政府部门亟待解决的问题。
No5.1000亿
万科加快并购销量破千亿
事件回放：1000.6亿元，12月2日晚间，万科正式对外宣布了这一销售数据。而万科也成为了中国房地产市场家销售破千亿的企业。进入2010年，万科加快了并购步伐。
今年的中报显示，上半年，万科共收购了17家公司。二次调控来袭，楼市再陷低迷，但行业龙头万科的表现却与整体市场大相径庭。自今年8月份，坐拥单月销售百亿之后，万科连续3个月刷新销售记录。10月份当月的销售额更达到惊人的155亿元。由此，万科2010年销售额破千亿已无悬念。
点评：快速开发快速周转，这是万科自己总结出的成功之道。而政策时点也为其提供了“天时”，即在土地价格平稳期，高周转开发的优势就会体现出来。此外万科已经将业务遍布各地，即使几个城市同时遭到调控，万科也能将其化解于无形。而其项目的管理能力更是一流，业内有一句口号就是：“向万科学管理，向龙湖学营销，向恒大学速度……”。因此，万科成为国内家销售突破千亿的企业也就顺理成章了。
不过相信对于万科而言，千亿元销售额仅仅是一个阶段性目标。进入综合性商业地产项目，增加持有型物业，以并购为主的滚雪球发展模式比过去单纯复制的模式要快得多。因此，万科也将其触角伸向了商业地产，包括11.5亿元收购北京CBD赢嘉中心，10月万科又涉足旅游地产，将在南充投资60亿元打造一个国家4A级旅游景区。而突破千亿，也只是镜子的一面。与万科2004的百亿相比，6年之后的千亿，增长高达10倍；然而2004年其净利润约为9亿元，与今年预期的54亿元（上半年万科的净利润约为27亿元，预期全年为54亿元左右）相比，仅增加了6倍。
显然，万科的规模增长与其成本控制能力的增长并不匹配。而这也是万科今后急需解决的问题，毕竟，保利、龙湖、恒大这些地产“豪门”在万科身后已经“虎视眈眈”了很久。
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