[摘要] 2010年对于中国的房地产市场而言，是调控的一年。从1月初的“国十一条”，到4月17日的“国十条”，再到“十一”前的“9.29新政”，中央层面的调控可谓贯穿全年。
今年10月有传言称，中海今年的销售利润高达100亿元，居房企之首。
“争亚”五虎中，向来以高端产品闻名的绿城，也选择了高周转策略。
今年初，绿城一度为公司制定了670亿元的销售目标，董事长宋卫平更严格规定项目从开工到销售的周期应控制在9个月以内。但是因为自有资金不足，绿城最后没能实现上述计划。中原地产研究院预计，绿城全年的销售额只有529亿元，与670亿元的销售目标相距甚远。
尽管销售目标受挫，但绿城似乎并不打算放弃他们的高周转策略。此前，绿城董事长宋卫平曾公开宣布，明年可以销售的商品房总金额依然高达千亿。
绿城集团的一位高层向《每日经济新闻》记者解释，绿城所以采用高周转战略，是因为房地产调控后银行信贷资金收紧。今年绿城没能完成预定的销售目标，很大原因就是受制于公司的资金规模有限。
得二线者得天下？
“沈阳、长春等二线城市的崛起，是保利、恒大等地产商崛起的原因。”中原地产研究院高级研究经理刘渊曾向《每日经济新闻》记者透露，除了企业发展策略外，决定今年房地产公司高速成长的另一个原因是布局。
与去年相比，二三线城市在房企业绩中举足轻重。根据中原地产研究院对万科、中海、保利等十大标杆企业今年业绩的监测发现，以沈阳、长春为代表的部分二线城市销售业绩已由去年的33%扩大至42%，成为各家地产巨头最主要的销售收入来源。原先占市场销售业绩1/3的一线城市，如今为各大地产商贡献的业绩比例已降至23%。
刘渊说，即使不能像万科、保利那样在一二三线城市都均衡布局，但像中海和雅居乐那样在二线城市大量布局，依然可以获取非常高的销售业绩。
今年前11月，中海地产503亿元销售业绩中，有超过64%来源于二线城市，而只有17%来自一线城市。恒大二线城市的销售收入比例更高。和恒大类似，今年获得创纪录销售业绩的绿地，也是因为在二三线城市提前布局，才成为二线军团中“争亚”的热门。
根据中原地产研究院的统计，今年向二线城市转移的多数开发商都取得了比较好的销售业绩。中原地产研究院认为，二线城市土地储备比较多的开发商，如万科、保利、中海等明年都会有好业绩。
争当下一个万科
在万科销售额超过1000亿元时，ZFX曾出过一个专题性报告，认为保利、中海、绿地、恒大等房地产巨头均有成为下一个千亿房地产企业的实力。对开发商来说，成为下一个千亿地产巨头，并不仅仅意味着荣誉，更是行业话语权的象征。
报告认为，在万科掀起千亿销售风潮之时，国内的房地产行业结构大规模重组将逐步开始，行业的集中度将迅速提升。
此前，根据ZFX的测算，前十大房地产企业占市场份额为13%，而在美国等房地产市场发展成熟的国家，市场集中度达到30%。一旦其他房企能和万科一起联手将市场份额扩大到30%以上，地产公司在行业内的话语权将远远超过目前，对价格的决定能力也非现在可比。
根据中原地产研究院刚刚发布的2010年的年刊，今明两年最有可能成为销售的，一定是开发大众产品、在二线城市布局较广的开发商。从这点看，保利、恒大和绿地或许更有机会。
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